Рефинансирование ипотеки

В обиходе принято считать синонимичными понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». В действительности данные термины имеют несколько разный смысл. Ипотека - это одна из форм залога недвижимости. Ипотечное кредитование - это оформление займа от банка на приобретение недвижимого объекта. При помощи такого кредита можно купить как жилое, так и коммерческое помещение. Приобретаемый объект будет находиться под обременением банка до тех пор, пока заем не будет полностью выплачен. Если должник не будет добросовестно выполнять свои обязательства по возвращению кредитных средств, финансовое учреждение может обратиться в суд и взыскать залоговые имущество. Поэтому банки предпочитают оформлять ипотеку на объекты, которые являются ликвидными и котируются на рынке недвижимости.
Ипотечное кредитование выгодно отличается от других видов займов процентной ставкой и долгим сроком возвращения средств. Поскольку в ипотеку обычно берётся немаленькая сумма, второй аспект тоже является достаточно существенным. Мало кто может отдать заём в размере нескольких миллионов за несколько месяцев или за пару лет.
При помощи ипотеки можно приобрести следующие недвижимые объекты:
·       Жильё. Это может быть квартира, комната или загородный дом, как на этапе строительства, так и в готовом варианте.
·       Нежилые помещения. К ним относятся кладовки в многоквартирных домах, а также коммерческие объекты: офисы, склады, торговые павильоны и пр.
·       Земельные участки. В ипотеку можно купить землю с самыми разными целями: для организации сельскохозяйственной деятельности, для возведения на участке жилого дома, для оборудования сада или огорода для личного пользования, или просто в качестве инвестиции.
·       Гараж или машиноместо.
Выбор объектов недвижимости, которые можно приобрести в ипотеку, достаточно широк. Всё зависит от потребностей потенциального заёмщика. Чаще всего ипотечный кредит всё-таки оформляют для улучшения жилищных условий или с целью инвестиций. Кто же берёт такой заём?
·       Люди, которые хотят расширить жилплощадь или разъехаться с родственниками.
·       Предприниматели, не желающие арендовать помещение для ведения бизнеса.
·       Инвесторы, планирующие получать прибыль от сдачи объекта в аренду или перепродажи.
·       Люди, подходящие под условия одной из ипотечных программ господдержки и не желающие упустить возможность воспользоваться льготой.
·       Военнослужащие, подходящие под действие военной ипотеки, позволяющей бесплатно обзавестись собственным жильём.
·       Граждане, переехавшие в Россию на постоянное место жительства из других стран.
Ипотека позволяет в кратчайшие сроки стать владельцем собственного жилья. Часто её берут люди, которые хотят жить обособленно от семьи, но при этом не снимать квартиру. К слову, ипотека намного выгоднее, чем аренда.
В настоящее время государство разработало несколько льготных ипотечных программ, позволяющих взять данный кредит на выгодных условиях. Важно, что все они вступили в действие в разное время. Бывают ситуации, когда люди оформили ипотеку до принятия льготной программы, и теперь вынуждены платить более высокий процент по займу, чем могли бы. Кроме того, даже если вы не подходите ни под одну программу господдержки, вы можете обнаружить, что другой банк предлагает более выгодные условия, чем тот, в котором вы кредитуетесь на данный момент. Что же делать в такой ситуации? Снизить ипотечную нагрузку поможет рефинансирование.

Если говорить простыми словами, то рефинансирование ипотеки представляет собой переоформление договора на более выгодных для должника условиях. Провести данную процедуру можно как с привлечением стороннего финансового учреждения, так и в своём банке-кредиторе. Рефинансирование направлено на экономию средств заёмщика. Новые условия могут быть более выгодными по следующим параметрам:
·       Процентная ставка. Возможно, другая кредитная организация предлагает более низкий процент по ипотеке. Кроме того, можно рефинансировать заём по большинству льготных программ.
·       Увеличение срока кредита. Этот аспект важен, если заёмщик понимает, что ипотечная нагрузка стала для него слишком велика. Более длительный период кредитования позволит уменьшить сумму ежемесячных платежей. Важно понимать, что при этом общая переплата по займу будет больше. Зато в форс-мажорных обстоятельствах рефинансирование даст возможность избежать просрочек и штрафов.
·       Изменение валюты. В настоящий момент в России ипотека в иностранной валюте считается невыгодной. Её курс крайне нестабилен, что ставит заёмщиков в опасное положение. Банки заинтересованы в том, чтобы кредит выплачивался своевременно, поэтому стараются рефинансировать валютную ипотеку в соответствии с текущим курсом национальной денежной единицы.
Главная цель рефинансирования - сделать условия кредита более выгодными и доступными для должника. Обычно процедура подразумевает переход займа в другой банк, но иногда можно и остаться в прежней финансовой организации, если она готова переоформить договор.

Перед принятием решения о подаче заявки на рефинансирование нужно учесть следующие аспекты:
·       Дата заключение ипотечного договора. Если заёмщик уже выплатил более половины заёмных средств, то рефинансировать ипотеку будет невыгодно. Когда оплачено уже более 50% долга, заемщик уже рассчитался с основными процентами и теперь выплачивает стоимость объекта. При переходе в другой банк проценты придётся платить заново.
·       Новая процентная ставка. Она должна быть меньше старой хотя бы на 1-1,5%. Лучше всего воспользоваться ипотечным калькулятором и посчитать, получите ли вы выгоду от использования новой процентной ставки с учётом всех расходов на переоформление договора.
·       Дополнительные расходы. Перекредитование потребует затрат на оформление документов. В общей сложности сумма составит 30 000-50 000 руб. Потребуется заплатить за: оценку недвижимости; новую страховку; справки из банков и ЕГРН; нотариальное заверение документов, например, согласия супруга на сделку; государственную пошлину; повышенную процентную ставку на время переоформления.
Имеет смысл оформить рефинансирование и в том случае, если вы взяли ипотечный кредит только недавно, но уже строите планы по его досрочному погашению, а в вашем банке такой способ возврата долга чреват переплатами.
При подсчёте выгод от рефинансирования нужно учесть все затраты на эту процедуру.

Рефинансирование ипотеки требует соблюдения тех же требований, что и первоначальное оформление кредита. Основными из них являются:
·       Возраст, соответствующий рамкам, установленным банком.
·       Наличие подтверждённого дохода.
·       Стабильное место работы.
·       Хорошая КИ. Если вы переходите в новый банк, то его служба безопасности проверит, были ли у вас просрочки на старом месте.
Но даже если вы имеете положительную КИ и подтверждённый стабильный доход, банки могут отказывать вам в рефинансировании. Чаще всего это происходит по следующим причинам:
·       Незаконная перепланировка. Если объект недвижимости был перестроен без согласования с соответствующими организациями, то это отразится в отчёте об оценке.
·       Резкое уменьшение рыночной цены объекта. Банк заинтересован в выдаче кредита под ликвидное имущество.
·       Слишком ранняя подача заявки на рефинансирование. Если заёмщик выплачивает ипотеку менее полугода, то банку сложно оценить его добросовестность.
·       Покупка совершёна с использованием маткапитала. Такой подход создаёт дополнительный риск для банков в случае взыскание долга через суд, ведь придётся озаботиться вопросом выделения долей детям.
·       Развод супругов. Если муж и жена были созаёмщиками, но не разделили недвижимое имущество законным путём.
·       Отказ от страховки. Некоторые заемщики отказываются от страхования, чтобы избежать лишних трат. Банки же нацелены на возвращение своих средств при любых обстоятельствах.
Учтите все выше приведённые факторы, если вы хотите перезаключить ипотечный договор на выгодных для себя условиях.

Чтобы должным образом оценить целесообразность рефинансирования, нужно заранее взвесить достоинства и недостатки процедуры. К очевидным плюсам относятся:
·       Снижение годовой процентной ставки. Это особенно актуально, если ипотека была оформлена недавно, а также при появлении возможности получить кредит с господдержкой. В свете долгосрочности займа снижение переплаты даже на 1% будет существенным в масштабах общего долга.
·       Уменьшение размера взносов. Порой заёмщики просят увеличить срок кредита, потому что поняли, что ежемесячная ипотечная нагрузка слишком для них велика. Кроме того, люди могут заболеть или потерять работу, что повлечёт за собой уменьшение доходов. Снижение ежемесячных выплат позволит избежать просрочек, пени или штрафов.
·       Возможность перехода на национальную валюту. Актуально для ипотечников, которые оформили кредит в долларах, евро или других иностранных денежных единицах.
·       Повышение уровня удобства. Возможно, заёмщику комфортнее оплачивать долг в другом кредитном учреждении. Например, в случае, если отделение банка находится рядом с его домом.
Минусы рефинансирования:
·       Невыгодно, если выплачено более половины долга.
·       Требует расходов на оформление необходимых бумаг.
·       Временные затраты на сбор пакета документов.
Несмотря на то, что процедура рефинансирования осуществляется быстро, всё-таки придётся платить повышенный процент в период её проведения. Кроме того, в некоторых банках досрочно погасить кредит можно только с оплатой определённого штрафа. Важно заранее рассчитать все расходы и оценить, имеет ли смысл менять кредитную организацию.

Требования в различных банках отличаются, но в любом случае вам потребуются следующие бумаги:
·       Паспорт.
·       Документ из прежнего банка, подтверждающий остаток по кредиту.
·       Справка о доходах.
·       Электронная трудовая книжка или её заверенная бумажная копия.
·       Правоустанавливающие документы на недвижимость.
·       Отчёт об оценке объекта.
·       Документация по текущему займу, например, график и количество совершённых платежей.
Банк вправе затребовать и другие документы, необходимые ему для принятия решения. Например, это может быть выписка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, сведения о людях, зарегистрированных в квартире, сведения о семейном положении и т. д. Когда соберёте весь необходимый пакет документов, нужно будет обратиться в выбранное финансовое учреждение и оформить заявку на рефинансирование. После одобрения процедуры банк подпишет с вами договор и оплатит задолженность перед прежней кредитной организацией.

Самым главным преимуществом рефинансирования является возможность сэкономить. Во-первых, Центробанк постоянно предпринимает меры для уменьшения рыночной ипотечной ставки. Это позволяет клиентам оформить рефинансирование даже в прежнем банке, но на более выгодных условиях. Кроме того, государство регулярно разрабатывает льготные ипотечные программы. Это даёт гражданам возможность переоформить кредит под более низкий процент в связи с изменившимися семейными и трудовыми обстоятельствами.
Рефинансирование не лишает заёмщика права получения налогового вычета. Ипотечник по-прежнему может вернуть до 13% от стоимости приобретённого объекта.
Вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором на официальном сайте банка, чтобы рассчитать предстоящие платежи и понять, имеет ли смысл проводить рефинансирование. Это очень удобно для заёмщиков, так как позволяет им объективно оценить выгоду от переоформления договора.