Можно ли продать квартиру если она в ипотеке

Ипотечный займ представляет собой такой вид кредитования, при котором финансирование выдаётся человеку с целью покупки недвижимости. При этом приобретаемое им жильё оказывается в обременении у заимодавца до полного погашения долго. На данный момент существует несколько видов такого кредита. Самым распространённым среди населения является квартирная ипотека, при которой приобретаемый объект недвижимости находится в залоге до тех пор, пока должник полностью не рассчитается с финансовой организацией.
При оформлении займа условиями договора на ипотечника могут налагаться следующие обязательства:
·       Ежемесячная выплата банку оговоренной в договоре суммы.
·       Оплата установленной суммы согласно утверждённому графику.
·       Запрет на сдачу квартиры до полной выплаты кредита и другие.
Важно обратить особое внимание на некоторые пункты договора ипотечного кредитования:
·       Размер и характер взысканий в случае несвоевременной оплаты кредита.
·       Возможность использования ипотечных каникул и других мер поддержки при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
·       Возможность сдачи жилья в аренду.
·       Условия досрочного погашения кредита и т. д.
Некоторые из этих обязательств являются стандартными, а некоторые - зависят от правил конкретного банка. В любом случае, чтобы не потерять квартиру, нужно добросовестно и своевременно выплачивать кредит и проценты по нему. В противном случае банк будет иметь право применить к вам меры взыскания.
В случае недобросовестного поведения вас будут ждать определённые санкции. В зависимости от обстоятельств банк может применить к неплательщику следующие меры:
·       Начисление пени или штрафов.
·       Передача долга коллекторам.
·       Подача искового заявления в суд с целью изъятия залогового имущества.
В последних двух случаях ваша кредитная история существенно ухудшится. Скорее всего, после этого вы ещё долгое время не сможете получить никаких займов в финансовых организациях. Очевидно, что в случае возникновения проблем с дальнейшей выплатой кредита лучше всего постараться разрешить ситуацию с минимальным ущербом для себя. Не стоит доводить дело до передачи долга коллекторскому агентству или получения повестки в суд.

Существуют разные обстоятельства, которые могут подтолкнуть людей к продаже ипотечной квартиры. Вот самые распространённые из них:
·       Должник потерял работу или был переведён на низкооплачиваемую должность. В качестве временной меры поддержки банк может предложить вам ипотечные каникулы, реструктуризацию долга и другие варианты, позволяющие финансовой организации всё-таки получить свои деньги, а вам - сохранить жильё. Но не всегда можно разрешить данную проблему в течение нескольких месяцев. Вот тогда-то у должника и возникают мысли о продаже ипотечной квартиры.
·       Развод супругов. Если ипотечная квартира является совместно нажитым имуществом, а лица, состоящие в браке, больше не желают жить вместе и хотят раздела недвижимости, то без продажи не обойтись.
·       Возникновение бытовых проблем. Возможно, ипотечник хочет увеличить свою жилплощадь, но на приобретение новой квартиры ему не хватает собственных средств, а банк не выдаёт кредит при наличии действующей ипотеки. Может иметь место и обратная ситуация: должник хочет сократить площадь жилья, например, вследствие уменьшения количества членов семьи или из-за стремления платить меньше за коммунальные услуги.
·       Необходимость переезда. Возможно, владелец ипотечной квартиры желает сменить место жительства и переехать в другой город или даже страну. В этом случае ипотечная квартира, даже та, которую можно сдавать в аренду, ему ни к чему. Ведь наблюдение за состоянием жилья будет затруднено, а поиск жильцов превратится в сложный процесс.
Конечно, существуют и другие, менее приятные для покупателя причины продажи ипотечной квартиры. Ими могут служить неблагополучные соседи, с которыми невозможно договориться, проблемы с коммунальными службами, плохая инфраструктура и транспортная развязка и т. д. В таких случаях для продавца главное помнить о том, что то, что одному человеку кажется неприемлемым, другому придётся по душе. При продаже важно подчеркнуть достоинства жилья, но при этом честно отвечать на вопросы покупателя.

Может показаться, что продажа ипотечной квартиры связана с определенными трудностями. Да, на оформление документов понадобится немного больше времени и усилий, чем при стандартной процедуре, но всё-таки реализация данной сделки вполне реальна. Банки идут навстречу таким продавцам, потому что они заинтересованы в возвращении кредитных средств. Кроме того, финансовые организации контролируют данный процесс практически на всех его этапах, что обеспечивает юридическую чистоту и прозрачность сделки. Если вы приняли твёрдое решение продать ипотечную квартиру, то от вас потребуется совершение следующих действий:
·       Получение у кредитора согласия на продажу квартиры. Оно пригодится при отправке документов на регистрацию в Росреестр. Кроме того, если покупатель тоже берёт ипотечный кредит для приобретения жилья, то ему понадобится предоставить данный документ в свой банк. Для получения согласия подайте заявление посредством личного кабинета на сайте банка, через электронную почту или при личном посещении офиса. Если вы ещё не успели стать злостным неплательщиком, то, скорее всего, учреждение пойдёт вам навстречу и одобрит заявку.
·       Поиск покупателя. Искать приобретателя квартиры можно разными способами. Попробуйте обратиться в агентство недвижимости, разместить объявление на популярных интернет-площадках или найти желающих среди друзей и знакомых. Важно сразу честно обозначить покупателю текущее состояние жилища, наличие обременения и сумму остатка по ипотеке.
·       Проведение сделки. При этом вам придётся открыть две банковские ячейки либо два аккредитивных счёта. Банк будет следить за тем, чтобы действия обеих сторон были правомерными, а деньги поступили нужным лицам в соответствии с условиями заключённых между ними договоров. Обычно одна ячейка или аккредитив используется под средства, достаточные для погашения остатка по кредиту, а вторая - под оставшуюся сумму.
·       Заключение предварительного договора купли-продажи. На данном этапе обозначаются условия погашения долга перед банком-кредитором, а также происходит выплата аванса по сделке со стороны покупателя.
·       Погашение ипотечного займа. Вам придётся заранее написать заявление на досрочное погашение долга с указанием даты этого действия. Здесь есть несколько вариантов, о которых мы поговорим ниже.
·       Снятие обременения. После закрытия ипотечного кредита вам нужно будет предоставить в Росреестр справку о данном факте и закладную, подписанную ответственным лицом. Во втором документе подтверждается полное прекращение обязательств по кредиту. Снятие обременения происходит в течение трёх рабочих дней после получения сотрудниками Росреестра всех необходимых документов.
·       Регистрация ДКП. Владелец недвижимости и её приобретатель подписывают окончательный договор и сдают документы в Росреестр для перехода права собственности. Данный процесс занимает от двух дней до 2 недель.
·       Получение денег. После перехода права собственности бывший владелец квартиры может использовать содержимое второй ячейки или аккредитива.
Для снятия обременения с объекта используется несколько вариантов. Во-первых, покупатель может сам погасить оставшуюся сумму долга за счёт собственных наличных средств. Во-вторых, продавец может выплатить нужную сумму из собственных накоплений. Если финансовых ресурсов для этого не хватает, то можно взять дополнительный кредит или привлечь короткого инвестора, который согласится выдать вам деньги на определённых условиях. В-третьих, если покупатель тоже является ипотечником, то его банк может перевести вашему кредитору оставшуюся по задолженности сумму напрямую. В-четвёртых, продавец может выступить поручителем по ипотеке для покупателя до момента перехода закладной в его банк. В этом случае приобретатель недвижимости должен будет оплатить непогашенную часть долго бывшего владельца за счёт собственных денег или посредством кредитных средств.
Есть и пятый вариант, который финансисты характеризуют как уступку права требования долга по ипотеке. При этом покупатель выкупает у банка задолженность продавца. Новый владелец берёт на себя обязательства перед банком с сохранением прежних условий ипотечного кредитования. Право собственности на жилище также переходит к нему. При этом квартира будет по-прежнему находиться в залоге у банка до окончательного погашения кредита.

Если вы хотите продать квартиру, приобретённую в ипотеку, то, прежде всего, вам нужно обратиться к банку-кредитору. Обозначьте менеджеру финансовой организации обстоятельства, которые вынуждают вас на данный шаг, а также заручитесь согласием банка на проведение сделки.
После этого вы можете обратиться в агентство недвижимости, риелторы которого найдут для вас покупателей, или попробовать разместить объявление на популярных интернет-ресурсах. Во втором случае вам придётся самостоятельно контактировать с приобретателем квартиры и следить за правомерностью процесса покупки.

Как и при стандартной процедуре, вам понадобятся документы, подтверждающие право собственности на жильё. К ним относятся: договор купли-продажи или нотариально заверенный переход права собственности в связи с наследованием квартиры или получением дарственной, выписка ЕГРН, справка о семейном положении, справка о количестве человек, прописанных в жилище, выписка об оплате коммунальных услуг. Кроме того, вам понадобятся:
·       Заверенное надлежащим образом согласие банка кредитора на продажу объекта.
·       Наличие арендованных в банке ячеек или аккредитации.
·       Предварительный вариант договора купли-продажи для внесения покупателем аванса.
·       Окончательный вариант договора купли-продажи для подачи документов в Росреестр.
Само собой, при проведении подобных сделок вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность. Лучше всего, если все этапы сделки будут проводиться под контролем менеджера банка, опытного юриста или нотариуса.

При возникновении в жизни ипотечника форс-мажорных обстоятельств, а также при некоторых изменениях в личной жизни и трудовой деятельности может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры.
Если вы не можете своевременно выплачивать ипотеку или по какой-либо причине хотите срочно вернуть хотя бы часть денег, потраченных на её приобретение, продажа жилья является оптимальным вариантом.
Это направление имеет следующие преимущества:
• Минимизация рисков мошенничества. Банк контролирует все производимые с ипотечной квартирой операции, а юристы учреждения проверяют чистоту сделки.
• Продавцу не придётся затрачивать много времени и сил на операции с объектом. Банк всё сделает за вас.
• Вы избавитесь от обязательств перед банком и, скорее всего, вернёте хотя бы часть выплаченных за квартиру средств.
• Вы сможете избежать судебного взыскания или процедуры банкротства, потому что своевременно погасите задолженность.
Продажа ипотечной квартиры обладает и недостатками:
• Скорее всего, цену на квартиру придётся существенно снизить.
• Вы останетесь без жилья и без денег, потраченных на уплату процентов по ипотеке.
• Поиск покупателя затрудняется, потому что не все готовы покупать квартиру с «ипотечным хвостом».
Очевидно, что при продаже ипотечной квартиры вам придётся потратить больше времени и усилий, чем при реализации жилья без обременения. Зато в том случае, если вы оказались в сложной жизненной ситуации или вынуждены по личным обстоятельствам в срочном порядке избавиться от объекта, данный вариант является лучшим выбором. Продажа ипотечной квартиры позволит вам сохранить хорошую кредитную историю и вернуть часть затраченных на приобретение данного жилья средств.