Можно ли купить в ипотеку квартиру которая в ипотеке

Ипотечное кредитование представляет собой один из вариантов получения займа у банка. При этом денежные средства не выдаются человеку на руки, а переводятся банком в счёт покупки жилья продавцу. При этом в качестве залогового имущества банк получает квартиру или дом, которые приобретает заёмщик. Данное имущество будет находиться в обременении до тех пор, пока должник не рассчитается с финансовой организацией.
Ипотека выдаётся на длительное время, поэтому сумма переплаты за жильё может превышать 100% его стоимости. Зато ставки по такому кредиту ниже, чем по потребительскому. Кроме того, в Российской Федерации существует множество программ государственной поддержки, которые помогают оформить данный вид займа на льготных условиях. На данный момент около 50% операций купли-продажи недвижимости происходит с привлечением ипотечных средств.
Перед оформлением кредита человеку нужно проанализировать своё финансовое состояние и адекватно оценить его. Далеко не все, кто приобретает жильё в ипотеку, способны ежемесячно отдавать большую сумму банку. Кроме того, жизненные обстоятельства могут измениться, и тогда наступает момент, когда гражданин больше не в состоянии выплачивать кредит. Зачастую выходом из такой ситуации становится продажа кредитного жилья.
Многие покупатели недвижимости предпочитают не копить средства на приобретение объекта, а оформить ипотеку. В результате и покупатели, и продавцы желают заключить сделку, но возможно ли её осуществление в данной ситуации?

Приобрести ипотечную квартиру в ипотеку, безусловно, можно. Отличительной особенностью такой сделки является то, что она проводится только с согласия банка-кредитора. По этой причине покупка жилья займёт немного больше времени, чем обычно. И продавцу, и приобретателю придётся собрать определённый пакет документов, изучив который банк выдаст согласие на сделку или отказ от нее.
От данной финансовой операции выигрывают все её участники. Банк получает свои деньги и избавляется от недобросовестного или проблемного заёмщика. Продавец закрывает обязательства перед финансовым учреждением. Покупатель получает возможность приобрести жильё по сниженной стоимости.
Ипотечные квартиры чаще всего продаются по следующим причинам:
·       Прежний владелец больше не способен выполнять свои финансовые обязательства перед банком.
·       Собственник жилья переезжает в другой город или страну.
·       Супруги разводятся и хотят вернуть средства, вложенные в покупку совместного имущества.
·       Владелец жилья разочаровался в приобретении и решил купить другую квартиру.
·       Собственник желает расширить жилплощадь, а наличных средств на покупку нового объекта не хватает.
Может быть ещё множество причин тому, что прежний владелец решился продать ипотечную квартиру. Важно перед оформлением сделки перепроверить все нюансы. Возможно, рядом живут неблагополучные соседи или управляющая компания выставляет огромные счета за коммунальные услуги. Уделите внимание всем мелочам, которые могут испортить вам жизнь на новом месте. Если всё в порядке, то можно переходить к сделке. В каком же порядке она будет проводиться?

Данная сделка является сложным многоходовым мероприятием, требующим скрупулёзного подхода по всем его этапам. В зависимости от того, каким способом приобретается квартира - у должника, у банка или с торгов,- предполагаются разные схемы оформление сделки. Стандартная процедура включает следующие этапы:
·       Одобрение со стороны банка на проведение сделки. Согласие кредитора является обязательным условием для приобретения ипотечной квартиры.
·       Составление предварительного договора купли-продажи. Данный документ должен быть заверен нотариусом, так как именно он позволяет покупателю недвижимости обратиться в суд в случае отказа продавца от сделки.
·       Выплата задолженности по ипотечному кредиту.
·       Снятие обременения жилья и регистрация ДКП в Росреестре.
·       Выплата продавцу остатка денежных средств. Если покупатель приобретает жильё в ипотеку, то деньги продавцу переводит банк-кредитор нового владельца объекта.
Зачастую сделка проводится следующим образом: покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, что и продавец. В таком случае банк просто переоформляет задолженность на нового собственника с сохранением старых условий кредитования. При такой схеме купли-продажи шансы на положительное решение по заявке выше. Кроме того, финансовая организация проверит все нюансы, связанные с одобрением ипотечного кредита покупателю, а также переведёт средства продавцу путём внутренних операций. Банк отследит и внесение аванса по сделке, что позволит минимизировать риск потери денежных средств.
Но в силу ряда факторов подобная схема не всегда возможна. Покупатель может взять ипотечный заем в другой финансовой организации на более выгодных условиях или воспользоваться льготными программами, не реализующимися в банке, в котором кредитовался прежний владелец. В этом случае встаёт вопрос о том, как происходит приобретение недвижимости у ипотечника, у стороннего банка или с торгов.

Самым распространённым вариантом является покупка квартиры у должника, который по каким-либо причинам больше не может или не хочет выплачивать ипотеку. Такая сделка обязательно проходит под контролем банка-кредитора. Здесь существует несколько основных вариантов развития событий:
·       Продавец досрочно гасит задолженность за счёт собственных средств. Такой вариант является оптимальным для покупателя, ведь он приобретает объект, который больше не находится в обременении. Прежний владелец может сделать это не только с использованием личных денег, но и при участии короткого инвестора, то есть - оформив дополнительный заём в другой кредитной организации или у частного лица. Но, к сожалению, зачастую такая ситуация невозможна, ведь прежний владелец продаёт жильё именно с целью погашения своих обязательств перед банком, когда не может этого сделать без крайних мер.
·       Досрочное погашение ипотеки продавца за счёт средств покупателя. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым приобретатель недвижимости передаёт продавцу авансовый платёж в сумме, равной остатку по ипотечному кредиту. Обременение с квартиры снимается после погашения займа, и далее сделка проходит по стандартной схеме. Это самый рискованный для приобретателя жилья вариант, так как предварительный договор не гарантирует дальнейшего перехода права собственности.
·       Погашение задолженности непосредственно во время проведения сделки. При этом банк-кредитор является активным участником процесса. Он предоставляет ячейки, в которых будут размещены денежные средства покупателя, или проводит соответствующие финансовые операции. Если покупателю одобрена ипотека в другом банке, то данная организация напрямую переводит деньги в банк продавца, что обеспечивает снятие прежнего обременения и наложение нового в той финансовой организации, в которой кредитуется приобретатель.
·       Переуступка долга. Реализуется в том случае, если покупатель оформил ипотеку на приобретаемый объект в том же банке, в котором кредитовался прежний владелец. При таком варианте банк переоформляет задолженность на нового собственника. Квартира по-прежнему находится в обременении, но продавец уже не имеет к ней никакого отношения, а его обязательства перед финансовым учреждением считаются выполненными.
·       Поручительство со стороны продавца. В этом случае прежний владелец жилья становится поручителем по ипотеке покупателя до перехода закладной в другой банк.
При покупке квартиры в ипотеку у заёмщика, который ещё не погасил кредит на недвижимость, существует множество подводных камней. В любом случае такая сделка должна быть одобрена банком и проведена при его участии.
Бывают ситуации, когда заёмщик является злостным неплательщиком. В этом случае банк вправе обратиться в суд и изъять квартиру, находящуюся в обременении. После этого такое жильё продаётся на торгах. Для сделки не требуется согласие продавца. Этот вариант сопровождается рядом существенных рисков для покупателя. Основные из них:
·       Оспаривание бывшим собственником правомерности продажи жилья.
·       Большая задолженность по оплате коммунальных услуг.
Если банку не удалось продать квартиру с торгов, то жилье переходит в его собственность. Вариант приобретения ипотечного объекта у банка является наименее рискованным, так как финансовая организация обеспечивает юридическую сторону вопроса.

Существует два варианта основных документов, которыми обеспечивается покупка ипотечной квартиры в ипотеку:
·       Предварительный договор купли-продажи. В нём указываются все основные условия проведения сделки, а также фиксируется внесение авансового платежа. Важно нотариально заверить документ, чтобы в случае необходимости иметь возможность обратиться с ним в суд. Лучше всего проводить авансовый платёж через банк, чтобы иметь возможность легко доказать факт его внесения.
·       Договор уступки права требования. Данный документ заключается между покупателем и продавцом, но для реализации такого варианта необходимо согласие кредитора на переоформление задолженности. Далеко не все банки соглашаются выдать ипотечный кредит новому собственнику на прежних условиях, которыми пользовался предыдущий владелец. В большинстве случаев всё-таки оформляется новый заем.
После оформления указанных предварительных документов участники сделки переходят непосредственно к процессу купли-продажи.

Приобретение ипотечного жилья сопровождается рядом рисков. Чтобы минимизировать их, учтите следующие рекомендации:
· Получите от банка одобрение сделки и проведите мероприятие с участием его специалистов. Юридическое сопровождение процесса от квалифицированных сотрудников сможет гарантировать прозрачность и чистоту процесса.
· Заверьте предварительный договор купли-продажи у нотариуса. Это пригодится, если собственник квартиры внезапно пропадёт или откажется от исполнения своих обязательств.
· Осуществляйте окончательный расчёт с продавцом только после перехода права собственности. Факт приобретения вами жилья должен быть зарегистрирован в Росреестре и подтверждён соответствующими документами.
· Используйте для расчётов по сделке аккредитивный счёт или банковскую ячейку. Лучше всего использовать безналичные средства, так как в этом случае будет легко доказать факт передачи денег продавцу или его кредитору.
Эти несложные правила помогут вам избежать сложностей при оформлении сделки.

Недостатками такой сделки можно считать наличие рисков столкнуться с мошенничеством или с недобросовестностью продавца. Если вы будете соблюдать данные нами в предыдущем разделе рекомендации, то вероятность негативного развития ситуации практически сводится к нулю.
Преимущества покупки ипотечной квартиры в ипотеку очевидны. Во-первых, вы получаете возможность приобрести жильё по стоимости ниже рыночной. Во-вторых, вы можете улучшить жилищные условия без необходимости копить деньги и ждать долгое время. В-третьих, у вас будет возможность переоформить на себя ипотечный договор продавца на выгодных условиях.
Всё это говорит о том, что купить в ипотеку квартиру, которая в ипотеке, не только можно, но и нужно. Задумайтесь над этим вариантом, если находитесь в поисках наиболее экономически целесообразного способа приобретения объекта жилой недвижимости.