Коммерческая ипотека

Ипотечное кредитование представляет собой вид займа, позволяющий купить недвижимость в рассрочку с дополнительной выплатой процентов банку. При этом приобретаемый объект находится в залоге у финансового учреждения до того времени, пока долг не будет полностью погашен. Ставка по ипотеке ниже, чем по обычному потребительскому кредиту, поэтому данный вид займа пользуется популярностью у населения.
Приобрести на выгодных условиях можно не только жильё, но и нежилые объекты. Часто бизнесмены предпочитают не арендовать недвижимость, а купить свою. Это может быть офис, склад, павильон, предприятие или другой вид нежилого помещения. Если собственных средств на приобретение не хватает, то стоит обратиться за недостающие суммой в банк. Данный вид займа называют «коммерческая ипотека» или «бизнес-ипотека».
Таким видом кредита могут воспользоваться не только юридические лица, но и физические, ведь приобретается данная недвижимость не только для ведения бизнеса, но и с целью инвестиций. Нежилое помещение можно в будущем выгодно перепродать или сдавать в аренду и получать пассивный доход. Многие эксперты в сфере недвижимости считают, что покупка коммерческого помещения в арендных целях выгоднее, чем жилого. Если вы приобретаете объект с этой целью, то заранее просчитайте все влияющие на спрос факторы: месторасположение, транспортную доступность, планировку и т. д.

Ипотека для приобретения коммерческой недвижимости подразумевает выполнение ряда условий. Основными из них являются:
·       В качестве заёмщика может выступать индивидуальный предприниматель и другие владельцы собственного бизнеса, а также физические лица.
·       Предметом коммерческой ипотеки являются недвижимые объекты, которые используются для осуществления финансово-хозяйственной деятельности.
·       Кредитное имущество находится в обременении у финансовой организации до окончательного расчета по займу.
·       Сумма первого взноса стартует от 15%. В некоторых банках данный порог может быть выше, а в некоторых (особенно в случае, если вы приобретаете коммерческую недвижимость от застройщика) - ниже.
·       Средний процент переплат по коммерческой ипотеке - 16-19% годовых.
·       Как и в случае с ипотекой на жилое помещение, в случае невыполнения должником обязательств по кредиту, банк вправе затребовать заложенное имущество через суд.
Закон не конкретизирует требования к заёмщикам и объектам недвижимости. Банки вправе устанавливать условия кредита самостоятельно в соответствии с внутренними правилами. Стоит проанализировать разные предложения, перед тем, как выбрать конкретное финансовое учреждение. Банки предлагают разные процентные ставки, сроки кредитования, суммы для займа и т. д. При этом большинство крупных российских банков готово предоставлять бизнес-ипотеку, если заёмщик и объект соответствуют ряду параметров.

Условия выдачи бизнес-ипотеки в разных финансовых учреждениях отличаются. Но всё же можно выделить ряд общих факторов. Они зависят от того, кто будет заемщиком. В зависимости от этого формируются основные требования.
К юрлицам:
·       Фирма была зарегистрирована более 9 месяцев назад.
·       Более 75% средств уставного капитала представлено собственными средствами заёмщика или его партнёров.
·       Юридический адрес компании располагается в том же регионе, в котором находится и банк, выдающий кредит.
·       Фактический адрес компании располагается не более чем в 100 километров от населённого пункта, в котором находится офис банка, выдающего бизнес-ипотеку.
К ИП:
·       Бизнес был зарегистрирован более 9 месяцев назад.
·       Предприниматель имеет гражданство РФ.
·       Возраст предпринимателя вписывается в рамки, установленные банком, на момент получения и полной выплаты кредита (обычно от 22 до 65 лет).
·       Бизнесмен или его организация имеют телефон для связи.
·       ИП зарегистрирован в том же регионе, в котором находится и банк, выдающий кредит.
·       Место фактического ведения деятельности ИП располагается не более чем в 100 километров от населённого пункта, в котором находится офис банка, оформляющего бизнес-ипотеку.
К физическим лицам:
·       Наличие гражданства РФ.
·       Возрастное соответствие требованиям банка.
·       Подтверждённого дохода.
·       Положительная КИ.
·       Преимуществом будет наличие дополнительного движимого или недвижимого имущества, которое потенциальный должник может предоставить в качестве залога.
Условия в разных банках могут отличаться. Стоит заранее уточнить требования к заёмщику и к пакету документов, которые он должен предоставить для оформления бизнес ипотеки.

Банки могут выдать бизнес ипотеку не только для приобретения конкретных помещений, но и для покупки земельных участков, предназначенных для ведения коммерческой деятельности. При этом общие требования к объекту нежилой недвижимости заключаются в следующем:
·       Помещение или участок располагается на территории России и в том регионе, что и банк. Расстояние до населённого пункта, в котором находится офис финансового учреждения, не должно превышать 100 километров.
·       Отсутствует ограничение на доступ к обременяемому объекту (например, он не должен быть режимным).
·       Объект обладает полным пакетом документов, необходимым для проведения его оценки.
·       Банк имеет возможность беспрепятственного контроля объекта или помещения (например, он не находится в пределах закрытого административно-территориального образования).
·       Недвижимость не находится в ипотеке у других финансовых учреждений.
Учитывайте, что требования к приобретаемому объекту у разных финансовых учреждений могут отличаться. Некоторые банки готовы предоставить коммерческую ипотеку только на готовые помещения, существующие непосредственно для ведения бизнеса. Это могут быть торговые предприятия или объекты, предназначенные для ведения деятельности в сфере услуг. Другие банки готовы выдать бизнес-ипотеку и для покупки склада или земельного участка. Важно уточнить этот нюанс перед подачей заявления на ипотеку.

Бизнес ипотеку предоставляет большинство российских банков. Вы можете обратиться в любую кредитную организацию, предоставляющую данную услугу. Перед тем, как определиться с выбором финансового учреждения, стоит выяснить все условия получения займа. Порядок оформления коммерческой ипотеки аналогичен процедуре, проводимой при выдаче ипотечного займа на жилое помещение. Вы можете оформить заявку в офисе банка или на его сайте, предварительно ознакомившись со списком необходимых документов. Кроме того, вам нужно будет предоставить в банк официально заверенные копии бумаг или их оригиналы. После подачи заявки финансовое учреждение анализирует пакет документов, объект недвижимости и характеристики заёмщика, после чего принимает окончательное решение об отказе в кредите или об его одобрении. При необходимости можно обратиться к специалисту "Ипотечному брокеру", который заберет на себя все заботы по выбору банка, сбору документов и оформлению коммерческой ипотеки, тем самым Вы освободитесь от рутинной работы и сэкономите много своего времени, которое сможете потратить на свой бизнес или на своих близких.

Если вы являетесь юрлицом или ИП, то нужно будет предоставить в банк следующие бумаги:
·       Свидетельство о государственной регистрации компании или ИП.
·       Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
·       Устав (при наличии).
·       Лицензию (если ваша деятельность её требует).
·       Подтверждение назначения вас руководителем (для юрлиц).
·       Информацию о лице, которое осуществляет бухгалтерскую деятельность.
·       Копии паспортов лиц, участвующих в оформлении бизнес-ипотеки и распоряжающихся финансами фирмы.
·       Бухгалтерская и налоговая отчётность.
·       Документы на приобретаемый объект.
Кроме того, банк может потребовать и другие бумаги, при помощи которых получит информацию о проводимых вами бизнес-операциях. Это могут быть копии соглашений с контрагентами, арендные договора и т. д.
От физических лиц потребуется:
·       Паспорт гражданина РФ.
·       Документ, подтверждающий наличие постоянного дохода.
·       Документально подтверждённые сведения о приобретаемом объекте.
Банки охотнее выдают бизнес-ипотеку ИП и юридическим лицам. Но, если вы добросовестно относились к обязательствам по предыдущим кредитам, имеете хорошую КИ и высокий уровень дохода, то шансы на одобрение ипотеки для приобретения коммерческого помещения также очень высоки. Плюсом будет наличие в собственности другого имущества, которое вы можете предоставить банку в качестве залога. Если в качестве поручителя или созаёмщика по кредиту готово выступить другое лицо, являющееся гражданином РФ, это также будет преимуществом в глазах банка.

Перед тем, как подавать заявку на ипотеку, необходимо выбрать подходящее помещение. Для этого определитесь с целью покупки . Объект может быть предметом инвестиций или использоваться для ведения собственного бизнеса. В первом случае необходимо оценить, будет ли помещение востребованным. На это влияет вид деятельности, для которой можно использовать объект, его площадь, месторасположение, инфраструктура и другие параметры. Если вы собираетесь использовать объект для ведения собственной хозяйственной деятельности, то рассматривайте те параметры, которые важны именно для вашей компании. Например, ресторан или салон красоты лучше располагать в местах с большой проходимостью, тогда как для складского помещения данная характеристика не имеет большого значения, а на первый план выходят транспортная доступность и цена объекта.
Перед подачей заявки на ипотеку заранее озаботьтесь о сборе пакета документов. Чем более подробную информацию о себе и об объекте вы предоставите в банк, тем выше вероятность одобрения кредита. Подумайте о том, какие документы могут служить дополнением к основному пакету. Например, если вы являетесь физическим лицом, то это могут быть бумаги, подтверждающие ваше образование, семейное положение, наличие в собственности ликвидных ценностей и т. д. Для юридического лица и ИП положительное действие на решение по заявке могут оказать документы, подтверждающие успешность ведения коммерческой деятельности и добросовестность налоговых выплат.
Определившись с объектом, выясните условия, которые предлагают разные банки. Найдите несколько финансовых учреждений, предлагающих оптимальное для вас сочетание процентной ставки, требований к размеру первоначального взноса, суммы займа и срока кредитования. Лучше всего подавать заявку одновременно в несколько банков. Так шанс получить одобрение выше. В случае если несколько финансовых учреждений примут положительное решение, вы сможете выбрать из них наиболее подходящий вариант.
Обратите внимание на новые объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые застройщиками. Часто строительные компании являются партнёрами банков и предлагают оформить ипотеку на льготных условиях. Если вы предпочли такой вариант, то выбирайте аккредитованных застройщиков.
Учитывайте и то, что на рынке коммерческой недвижимости также вероятны случаи мошенничества. Перед оформлением сделки тщательно изучите все документы. Если вы плохо разбираетесь в данной области, то воспользуйтесь услугами компетентного юриста или ипотечного брокера.
Соблюдение всех этих рекомендаций позволит вам приобрести объект коммерческой недвижимости на наиболее выгодных для себя условиях.