Как получить ипотеку если ты ИП

Ипотека - это обременение, которое накладывается на недвижимое имущество должника при взятии им целевого кредита на покупку объекта.
Такой вид выдачи займа берёт своё начало ещё во времена Древней Греции. Изначально термином «ипотека» обозначали крупные белые камни, установленные на земельном участке заёмщиком. На них высекали долговые обязательства. В дальнейшем ипотечное кредитование получило своё развитие в Европе, Америке, странах Азии, России и в других государствах.
Российская система выдачи жилищных займов перенесла несколько реформ в XX веке. После Октябрьской революции частная собственность была отменена, а потому ипотечные организации прекратили свою деятельность. И лишь в конце XX века данное направление вновь стало развиваться. С 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Это позволило существенно снизить процентную ставку и увеличить срок кредита. С тех пор Правительство неуклонно работает над тем, чтобы обеспечить разные группы граждан наиболее выгодными условиями выдачи займа.
На данный момент действует множество ипотечных программ для разных категорий населения, позволяющих получить ипотечный кредит на льготных условиях. Это господдержка для молодых семей, для военнослужащих, Дальневосточная ипотека, ипотека для it-специалистов и другие варианты. Помимо льготных программ для физических лиц, Правительство также работает и над созданием подобных предложений для юрлиц и индивидуальных предпринимателей.

Индивидуальный предприниматель - это человек с официально зарегистрированным в государственных органах, в том числе и налоговых, правом предпринимательской деятельности, возникновение которого не сопровождается открытием юридического лица. Он может оказывать услуги, продавать товары, наладить своё производство, перевозить грузы, нанимать и увольнять работников и т. д.
Регистрация ИП даёт следующие преимущества:
·       Простое оформление в качестве предпринимателя. Обычно этот процесс занимает всего лишь несколько дней.
·       Отсутствие сложной отчётности. Для ИП действует упрощённый порядок введения документации.
·       Легализация доходов. Вы сможете работать на себя совершенно открыто и не скрывать свои заработки.
·       Самостоятельное распоряжение имеющимся в собственности имуществом и прибылью.
·       Сниженные налоги для лиц, выбравших упрощённую систему налогообложения.
·       Возможность вести деятельность без открытия расчётного счёта. Вы можете использовать для получения дохода и расходов по бизнесу только свои личные счета и банковские карты.
·       Отсутствие необходимости формировать уставный капитал.
·       Широкий выбор режимов налогообложения.
·       В случае необходимости трудовую деятельность легко прекратить.
Недостатки ведения предпринимательской деятельности в форме ИП:
·       Если у вас появится задолженность, отвечать по ней вы будете своим имуществом, в том числе и деньгами, находящимися на личном банковском вкладе или счете.
·       Недоступны некоторые виды деятельности. Например, вы не сможете торговать крепким алкоголем, рецептурными лекарствами, оружием и т. д.
·       Ежегодная оплата страховых взносов в пенсионный фонд и в фонд медицинского страхования. Даже в том случае, если за отчётный период вы не получили никакой прибыли, всё равно придётся произвести выплаты. Важно и то, что взносы в пенсионный фонд придётся заплатить, даже если вы физически не можете подать заявление о снятии с учёта в виде ИП.
·       Вы будете единоличным владельцем бизнеса и не сможете пригласить в него полноправного партнёра.
Несмотря на имеющиеся минусы в регистрации себя в качестве индивидуального предпринимателя, такой вариант пользуется широкой популярностью. Зарегистрировать ИП просто, и это необходимо в том случае, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность.
Порой гражданину, выступающему в качестве ИП, требуется ипотечное кредитование. Такой вид займа может понадобиться для покупки нежилого помещения, предназначенного для ведения бизнеса, или собственного жилья.

Банки настороженно относятся к индивидуальным предпринимателям, желающим взять ипотечный кредит. Одним из основных критериев при принятии решения является наличие стабильного дохода и устойчивость финансового положения. Заработок индивидуальных предпринимателей часто нестабилен и в большой степени зависит от внешних факторов. Сказывается и то, что, если человек, трудоустроенной официально, будет уволен или потеряет работу по другим причинам, то он легко и относительно быстро сможет найти адекватную замену источнику дохода. Индивидуальный предприниматель же может даже после закрытия своей деятельности ещё долго рассчитываться с обязательствами, связанными с бизнесом.
Несмотря на скептическое отношение банков к этой группе граждан, ипотека для них всё же возможна. Какие же бумаги для этого понадобятся?
Во-первых, нужен будет основной пакет документов физического лица. Это паспорт, СНИЛС, военный билет (при необходимости), свидетельство о семейном положении (если предприниматель состоит в браке).
Во-вторых, понадобится предоставить документы, подтверждающие наличие и размер дохода, а также официальное ведение деятельности. Это:
·       Свидетельство из налоговой службы о регистрации в качестве ИП.
·       Декларация за последний налоговый период. Если вы работаете на упрощённой системе налогообложения, то понадобятся отчёты за последние два квартала.
·       Лицензия. Понадобится в том случае, если вы ведёте лицензированную деятельность.
В каждом банке действуют свои условия. Финансовое учреждение может запросить дополнительные бумаги и сведения, например, выписку с банковского счёта, завершённые и действующие договоры с поставщиками и клиентами, выписку ЕГРИП и т. д. В качестве дополнительного подтверждения вашей добросовестности в качестве заёмщика могут потребоваться документы об образовании, свидетельства, подтверждающие наличие в собственности ценного имущества и другие бумаги.
Конечно, вы можете обратиться и в такой банк, который выдаст ипотеку без подтверждения дохода. Но учитывайте, что при этом первоначальный взнос может доходить до 50% от стоимости объекта и даже превышать эту сумму, а процентная ставка будет выше.

Порой у индивидуальных предпринимателей возникают сложности с получением ипотеки. Банкам нужна справка о доходах, которую ИП предоставить не могут. Получается, что человек имеет постоянный заработок, но не может его подтвердить стандартными документами. Это является основной причиной для отрицательного решения по заявке. Но есть и другие:
·       Небольшое время существования ИП. Банки предпочитают видеть в качестве ипотечных заёмщиков предпринимателей, которые ведут свою деятельность не менее 1 года.
·       Проблемы с налоговой. Несвоевременная выплата налоговых взносов приводит к наложению на предпринимателя штрафных санкций. При этом служба может направить в банк соответствующие документы.
·       Плохая кредитная история. Если потенциальный должник ранее недобросовестно относился к выплату кредитов, то это послужит препятствием для получения ипотеки.
Кроме того, банки оценивают наличие у заёмщика в собственности активов, которые он может предоставить в качестве дополнительного залога. Учитывается и то, есть в штате ИП сотрудники, которым нужно будет выплачивать зарплату, существуют ли на данный момент долги в рамках бизнеса и у самого потенциального должника и другие факторы.

В октябре 2019 года было принято постановление о том, что перед принятием решения по заявке об ипотеке кредитные организации должны рассчитать показатель долговой нагрузки. Именно поэтому им необходимо понимать, какой доход имеет клиент. Центральный Банк России утвердил перечень документов, которые банки могут принимать в качестве подтверждения заработка индивидуальных предпринимателей. Это:
·       Налоговая декларация для тех, кто работает на «упрощёнке».
·       Налоговая декларация для ИП, которые занимаются производством сельскохозяйственных товаров.
·       Копии других документов об оплате налогов за период, в который необходимо высчитать среднемесячный доход.
В любом случае, полный список документов, которые кредитная организация принимает в качестве подтверждения дохода, нужно уточнять в выбранном банке.
Повысить вероятность одобрения кредита помогут и следующие факторы:
·       Вы уже являетесь клиентом выбранного банка. Если у вас есть расчётный счёт в финансовой организации, текущий счёт или ранее взятые и добросовестно выплаченные кредиты, то шансы на получение ипотеки выше. Банк может оценить вашу платёжеспособность без запрашивания дополнительных документов.
·       Наличие дополнительного дохода. Возможно, вы сдаёте в аренду недвижимость, получаете дивиденды от инвестиций или имеете другие источники заработка. Документы, подтверждающие это, будут плюсом вашу пользу.
·       Положительная кредитная история. Здесь может оцениваться как ваша добросовестность выплат по ранее взятым кредитам, как в качестве индивидуального предпринимателя, так и физического лица.
·       Наличие созаёмщика или поручителя. Если ответственность за выплату вами кредита берёт на себя официально трудоустроенное лицо с высоким доходом и хорошей КИ, шансы на одобрение заявки возрастут.
·       Возможность предоставления залога. Возможно, вы можете предложить банку наложить дополнительное обременение на ликвидное имущество, находящееся у вас в собственности. Это может быть другая недвижимость, транспортное средство, акции, украшения и прочие ценные предметы.
·       Низкая кредитная нагрузка. В целом банки считают, что выплата по ипотеке не должна превышать половину ежемесячного заработка человека. Если у вас уже есть другие кредиты, и вы понимаете, что находитесь в зоне риска, возможно, стоит задуматься над их рефинансированием или реструктуризацией.
·       Большой первоначальный взнос. Если вы сразу внесёте 30% или больше от стоимости жилья, то это вызовет больше доверия у банка.
Само собой, нужно заранее озаботиться сбором пакета документов, которые смогут подтвердить вашу платёжеспособность. В бумагах должны быть отражены все поступления денежных средств и расходы ИП, в том числе и налоги.

В настоящее время программы, предназначенные для поддержки ИП со взятием ипотеки, находится в процессе разработки. Но предприниматель может воспользоваться льготами, предназначенными для физических лиц. На данный момент программы господдержки существует практически для любой категории населения и предполагают пониженную процентную ставку. Если у вас есть дети, то вы можете воспользоваться семейной ипотекой. При покупке загородного жилья рассмотрите сельскую ипотечную программу. Если вы приобретаете квартиру в новостройке или другое жильё на первичном рынке, обратите внимание на ипотеку «Господдержка 2020». Для жителей Дальнего Востока действует Дальневосточная ипотека.

Несомненно, ипотека - это большая ответственность. Нужно осознавать свою финансовую ситуацию и понимать, что кредит придётся выплачивать даже в том случае, если она изменится, иначе вы потеряете жильё. Но, если вы чувствуете себя уверенно, а ваш бизнес стабилен, то ипотечное кредитование обладает для вас многими плюсами:
• Возможность начать пользоваться помещением сразу после заключения договора.
• Психологический комфорт от независимости от арендодателей или других лиц.
• Возможность обустроить жильё по своему вкусу.
• Экономия средств в том случае, если вы арендуете жильё.
Если грамотно подойти к вопросу, то ипотечное жильё имеет и множество других достоинств. Это возможность выбрать квартиру по своему вкусу из множества вариантов, повышение социального статуса и уровня жизни, переезд в комфортный для себя район и многое другое.