Ипотека на вторичное жильё, что нужно знать

Ипотека представляет собой один из вариантов займа под залог недвижимости. В этом случае кредитор даёт заёмщику часть денежных средств, необходимых для покупки квартиры, но при этом накладывает на неё обременение до полной выплаты долга. Если говорить простыми словами, что это задолженность человека перед банком за помощь финансовой организации в покупке квартиры, которую приобрел плательщик. При этом недвижимость находится под обременением: если заёмщик не вернёт банку деньги, то кредитор сможет продать залог.
Важно понимать, что ипотечное кредитование является ипотекой, но не каждая ипотека является ипотечным кредитованием. Это разные понятия, хоть они зачастую и используются в качестве полных синонимов. Квартира может попасть под залог не только в соответствии с ипотечным договором займа, но и согласно договору аренды, подряда или купли-продажи. Все эти варианты будут считаться ипотекой. Таким образом, ипотекой считается сам залог в виде недвижимости, обеспечивающий кредит.
Ипотечный кредит имеет пониженную процентную ставку, так как кредитор получает назад заемные средства практически в 100% случаях. Если должник перестанет выполнять свои обязательства, то банк сможет продать недвижимое имущество и вернуть деньги. Финансовая организация в данном случае является первоочередным кредитором даже тогда, когда человек перестаёт выплачивать одновременно несколько займов.

Федеральный закон № 102, регламентирующий ипотечное кредитование на территории РФ, был принят ещё в середине 1998 года.
С тех пор граждане России стали пользоваться предложениями банков по покупке недвижимости в кредит.
Ипотека может стать настоящим спасением в некоторых ситуациях. В каких же случаях она будет оптимальным решением?
·       Если вам хочется улучшить свои жилищные условия, а наличных средств на это недостаточно. Важно учесть, что в том случае, если для покупки не хватает менее 20% от стоимости квартиры, то можно рассмотреть и кредиты другого формата. Это особенно актуально для заёмщиков с плохой кредитной историей, так как в этом случае вероятность одобрения заявки выше. Но нужно понимать и то, что процентная ставка по ипотеке ниже, чем по другим видам займов.
·       Если на данный момент вы попадаете под какую-либо программу господдержки и хотите использовать это преимущество. На данный момент правительство РФ реализует ряд программ для помощи гражданам в приобретении жилья. Если вы можете получить какую-либо субсидию или льготу на покупку недвижимости в ипотеку, то стоит воспользоваться этим правом, которое принесёт вам выгоду и, скорее всего, покроет проценты по займу.
·       Если на данный момент вы снимаете квартиру и понимаете, что могли бы отдавать за ипотеку такую же сумму или приближенную к ней. Нет смысла платить за аренду, выбрасывая деньги на ветер, когда можно потратить эти средства на получение собственного жилья.
·       Если вы хотите начать получать пассивный доход незамедлительно или хотя бы создать базу для этого в будущем. Многие люди приобретают дополнительную недвижимость для сдачи в аренду, чтобы зарабатывать на этом. При покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку вы сможете сразу же после заключения договора купли-продажи найти арендатора. Деньги, получаемые от него, пойдут на погашение ежемесячного взноса или его части. При этом по окончании выплат у вас останется жильё, которым вы сможете полноценно распоряжаться.
В последнем случае важно тщательно изучить условия договора с банком. Некоторые финансовые организации готовы предоставить кредит только при условии личного проживания владельца и запрещают сдавать помещение в аренду, пока долг не погашен полностью.

Зачастую перед будущими заёмщиками стоят дилемма: какое жильё приобретать в ипотеку? Квартира в новостройке, это, конечно, хорошо, но недвижимость, купленная на вторичном рынке, позволяет начать пользоваться ей сразу после оформления сделки. Это является большим преимуществом в глазах людей, которым нужно срочно переехать, и тех, кто хочет использовать квартиру в качестве инвестиций. Рассмотрим подробнее плюсы и минусы оформления ипотечного кредита для покупки жилья на вторичном рынке.
Достоинства:
·       Пониженная стоимость за квадратный метр относительно аналогичных квартир в новом доме. Разница может составлять до 30%, что позволяет приобрести жильё улучшенного формата.
·       Большое количество вариантов в разных районах города. Вы можете подобрать квартиру, которая подходит именно вам, и находится в удобном для проживания месте.
·       Экономия на ремонте и обстановке. Вы можете выбрать вариант уже с готовым ремонтом, который вас устраивает. Большинство продавцов готовы оставить в старой квартире мебель и технику (или хотя бы их часть). Это позволяет не тратить лишние деньги и силы хотя бы на первых порах после переезда.
·       Возможность сразу начать пользоваться приобретённым жильём. Как было сказано выше, большинство квартир на вторичном рынке продаются уже с ремонтом и, возможно, с предметами обстановки. Это позволяет начать сразу же сдавать жильё в аренду или переехать в него.
·       Возможность получить квартиру фактически бесплатно через некоторое время при условии сдачи её в аренду по соответствующей цене.
При этом данный вариант имеет не только плюсы, но и минусы:
·       Требуется уделить большое внимание проверке юридической чистоты помещения и достоверности документов, предоставляемых продавцом. Если вы не разбираетесь в сфере недвижимости, то придётся нанимать для этого профессионала.
·       Возможно, понадобится ремонт. Если вы ищете бюджетный вариант, то, скорее всего, квартира будет прибывать не в лучшем состоянии после прежних владельцев. В этом случае заранее рассчитайте, какую сумму вы готовы потратить на ремонт, и соизмерима ли она с выгодой, которую вы получите, приобретая данный вариант.
·       Вероятность незаконных перепланировок. Бывшие владельцы могли убрать или, наоборот, возвести стены без соответствующего разрешения. Важно перед покупкой лично побывать на объекте и проверить его соответствие документам.
·       Проблемы с коммунальными сетями. Трубы и электропроводка в старых домах часто являются изношенными и могут приходить в негодность. Заранее ознакомьтесь с планом проведения капитального ремонта дома, узнайте время последнего осуществления данных работ, а также уточните дату возведения строения.
·       Длительный срок, в течение которого вы будете обязаны ежемесячно выплачивать банку указанную в договоре сумму. Обстоятельства могут измениться, а кредит никуда не исчезнет.
Перед тем, как оформлять ипотеку на приобретение вторичного жилья, тщательно проанализируйте все достоинства и недостатки данного варианта.

Если вы всё-таки приняли решение оформить ипотечный кредит для покупки жилья на вторичном рынке, то перед совершением сделки обратите внимание на следующие моменты:
·       Расположение дома. Данный фактор важен как в том случае, если вы собираетесь сдавать жильё в аренду, так и в том, если вы собираетесь проживать там лично. Оцените, насколько облагорожен район, что за контингент в нём проживает и какая инфраструктура представлена.
·       Год возведения дома. Чем старше жилище, тем больше вероятность возникновения проблем с коммуникациями.
·       Цена. Сравните предложения с аналогами на рынке и выберите оптимальный вариант.
·       Этажность, планировка и расположение квартиры. Если дом находится около оживлённой дороги, то лучше покупать квартиру на высоком этаже, чтобы в неё попадало меньше загрязнений с улицы. В угловом помещении может быть холодно в зимнее время, зато вы будете меньше соприкасаться с соседями.
·       Плата за коммунальные услуги. В разных домах, даже находящихся по соседству, она может сильно отличаться.
·       Документы. Узнайте, есть ли у владельца несовершеннолетние дети, находится ли квартира в обременении, каково семейное положение собственника и нет ли задолженности по коммунальным услугам.
Большое предложение объектов на вторичном рынке позволяет выбрать тот, который будет соответствовать вашему бюджету и придётся по вкусу.

Существует основной и дополнительный список документов для оформления ипотечного кредита. Первый вариант включает в себя: паспорт, второе удостоверение личности, справку о доходах в установленной банком форме, а также копию трудовой книжки, заверенную надлежащим образом. Во многих случаях от мужчин ещё просят военный билет.
Есть и дополнительный список документов, которые позволяет повысить шансы на получение кредита. Вы можете предоставить в банк следующей бумаги:
·       Документы о наличии образования.
·       Бумаги, подтверждающие, что у вас в собственности находится дорогостоящее имущество.
·       Копии свидетельства о рождении детей, а также о семейном положении.
·       Справка, подтверждающая наличие дополнительного источника дохода.
Расширенный пакет документов повысит ваши шансы на одобрение ипотеки, поэтому заранее подумайте над тем, как ещё вы можете подтвердить свою благонадёжность в глазах банка.

Если вы решили оформить ипотеку на вторичном рынке, то у вас есть несколько вариантов:
·       Сделать это самостоятельно. Подать заявку вы можете онлайн на официальном сайте банка или при личном посещении отделения. В первом случае вы можете отправить через интернет сканы документов, но при получении предварительного одобрения всё равно придётся и явиться в финансовое учреждение и принести оригиналы. Кроме того, при личной подаче сотрудник банка вживую проконсультирует вас об особенностях кредита.
·       Воспользоваться услугами ипотечного брокера. Этот специалист не даёт гарантии того, что кредит будет одобрен, но способен существенно повысить шансы на это. Брокеры работают с определёнными банками и знают все нюансы их требований к заёмщику. Кроме того, профессионал поможет сэкономить вам средства на комиссиях банка и страховке. Стоит воспользоваться его услугами, если вы покупаете жильё в незнакомой местности, плохо разбираетесь в рынке недвижимости или попросту не хотите тратить время и силы на исследование предложений и подготовку пакета документов.
Учитывайте, что на вторичном рынке достаточно высокий процент мошенничества со стороны продавцов. Тщательно проверьте достоверность всех документов, предоставляемых владельцем квартиры, а лучше - наймите для этого профессионала. Выбирайте юристов и ипотечных брокеров, которые имеют хорошую репутацию и успели зарекомендовать себя в данной сфере.

Любой банк старается минимизировать риски и заработать на заёмщике как можно больше, а потому ипотечный договор нужно тщательно изучить.
Проверьте обязанности заёмщика, наличие возможности досрочного погашения займа, условия досрочного расторжения договора и увеличения процентной ставки в одностороннем порядке, а также её вид (фиксированная или плавающая). Кроме того, уделите внимание комиссиям со стороны банка, условиям страховки и штрафам в случае невыполнения должником обязательств.
График платежей должен быть предоставлен банком на отдельном листе и заверен надлежащим образом. Проверьте, сможете ли вы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств взять «кредитные каникулы» или оформить отсрочку платежа.
Если вы планируете сдавать жильё в аренду, то убедитесь, что банк не ограничивает это право.

Покупка квартиры на вторичном рынке обладает рядом преимуществ, о которых мы рассказали в статье. Если на данный момент вы арендуете недвижимость или хотите приобрести дополнительный источник пассивного дохода, но не имеете для этого достаточно собственных средств, то ипотека на вторичное жильё станет прекрасным вариантом. Сразу же после заключения сделки вы сможете переехать в квартиру или начать сдавать её в аренду, что будет компенсировать ежемесячные взносы по кредиту.