Ипотека

Ипотека представляет собой особый вид обременения, которое финансовая организация налагает на приобретаемое должником недвижимое имущество до полного погашения им долга. Соответственно, ипотечное кредитование — это такой вид займа, который можно взять для приобретения жилого или нежилого недвижимого объекта.
Выдача денежных средств под залог имущества практиковалась с древних времён. Ещё в Древней Греции в середине 1 тысячелетия была проведена экономическая реформа, которая подразумевала отмену долгового рабства и применение в качестве обеспечения займа имущества должника. На земле таких людей устанавливали крупный белый камень, на котором высекались условия займа. Именно эти камни и стали называть «ипотека». В переводе с древнегреческого это слово обозначает «залог», «основание». В дальнейшем ипотечная система совершенствовалась. Уже в 18 веке в Селезии и Австрия были основаны первые ипотечные банки. В начале 20 века ипотечное кредитование стало активно развиваться в Европе, да и в Америке активно практиковался данный вид займа. При чём правительство разных стран постоянно стремилось улучшить условия кредитования для своих граждан: уменьшить первоначальный взнос и процентную ставку, что привело к большой популярности данной услуги. Практически все банки готовы были оформить ипотеку, но в результате слишком большое количество таких сделок привело к краху рынка недвижимости.
В России же ипотечные финансовые организации появились в 1754 году, хотя при их деятельности в качестве залога в основном использовались не земли или дома, а крепостные души. Воспользоваться займом могли только дворяне. Важно, что лишить такого человека своих владений принудительно было нельзя, поэтому они неоднократно перезакладывались, что в результате практически привело к разорению государственной казны. В 1859 году было принято решение прекратить долгосрочное кредитование, но после отмены крепостного права система вновь начала своё действие. Революция 1917 года привела к лишению людей права на частную собственность, поэтому ипотечные кредитные отношения прервались. В результате политической ситуации понятие «ипотека» перестало существовать на территории России. В течение нескольких десятилетий в социалистических странах порицалась выдача денежных средств под залог имущества, потому что правительство считало, что это приводит к тяжёлому экономическому положению граждан.
Только в 1997 году, после перестроечных реформ, в России был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а в 1998 году — «Об ипотеке». В сентябре 1997 года было создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Да, получить заем было возможно, но ипотека выдавалась под грабительские проценты – 30-40% годовых - и на очень маленький срок, поэтому не пользовалась спросом у населения. 1 января 2005 года вступил в законную силу новый Жилищный Кодекс. Благодаря этому в течение 3 лет процентная ставка снизилась до 10-12%, а срок займа увеличился до 30 лет. Появились программы рефинансирования и другие ипотечные продукты, которые позволяли заёмщикам получить кредит на выгодных условиях. Но в 2008 году, после мирового финансового кризиса, выдача ипотечных кредитов опять была приостановлена, а ставки начали подниматься. Ситуация нормализовалась лишь весной 2012 года. Правительство начало разрабатывать льготные ипотечные программы, которые позволили бы людям обзавестись собственным жильём на более выгодных условиях при соблюдении определённых требований. Теперь государство контролирует ключевую ставку и постоянно стремится к её уменьшению. На данный момент граждане России могут получить такой кредит на льготных условиях или даже вовсе обзавестись с жильём за счёт бюджетных средств.

Возможность взять ипотеку имеет огромное экономическое и социальное значение для граждан России, строительных организаций, самого государства и финансовых учреждений. Выражается это в следующем:
·       Люди, не имеющие на данный момент достаточного количества собственных средств для приобретения квартиры или дома, всё равно могут решить свои жилищные проблемы. Ипотека дает возможность гражданам в короткие сроки приобрести желаемое недвижимое имущество и сразу же начать им пользоваться. Это позволяет людям чувствовать себя социально защищёнными, а постоянно разрабатываемые Правительством меры поддержки населения в этом вопросе упрощают процесс. Кроме того, зачастую ипотека позволяет существенно сэкономить денежные средства, которые могли быть потрачены на долгосрочную аренду. Для инвесторов данный вид кредитования также предоставляет интерес. Такой заём дает возможность получить выгоду от перепродажи объектов или от сдачи их в найм.
·       Государству работа над ипотечными программами позволяет повысить уровень благосостояния граждан. Это увеличивает степень довольства населения и формирует положительное отношение к властным органам. Специальные льготные программы обеспечивают освоение малонаселённых регионов и способствуют удержанию высококвалифицированных специалистов в стране.
·       Для застройщиков ипотечные программы не менее важны. Жильё в новых домах пользуется гораздо большим спросом, когда у людей есть возможность приобрести его незамедлительно, хоть и в кредит. Это позволяет расширять масштабы деятельности строительных компаний и предлагать более выгодные условия сделки для обеих сторон.
·       Финансовые организации получают выгоду от ипотеки, так как объём переплаты за всё время кредитования является достаточно большим. Кроме того, риски при выдаче такого кредита стремятся к нулю, так как приобретаемое имущество находится в залоге у банка. В случае просрочек по кредиту или отказа должника выплачивать заём, кредитное учреждение может получить объект в своё пользование через суд и распорядиться им на своё усмотрение, например, продать с торгов.
Очевидно, что от оформления ипотечного кредита выигрывают все стороны. Данный вид займа имеет огромное политическое, экономическое и социальное значение. Возможность выдачи кредитных средств под залог недвижимого имущества повышает уровень благосостояния населения и укрепляет государство, увеличивая доверие и уважение к власти.

На данный момент финансовые организации предлагают россиянам разные виды ипотечных кредитов. Такой заём можно получить на приобретение:
·       Жилья на первичном рынке — дома или квартиры от застройщика. Этот вариант активно поддерживается государством и подразумевает наиболее выгодные условия
·       Жилья на вторичном рынке — дома, квартиры или комнаты, у которых уже были владельцы. Процентная ставка на такой кредит выше, чем при покупке первичного жилья, но и стоит оно дешевле.
·       Земельного участка для ведения садоводческого хозяйства или постройки дома.
·       Капитального гаража или машина-места.
·       Коммерческой недвижимости: офиса, склада, земельных угодий для ведения предпринимательской деятельности.
Очевидно, что спектр объектов весьма широк. Всё зависит от потребностей заёмщика. Но всё-таки чаще всего люди оформляют ипотеку на приобретение жилья — дома, квартиры или комнаты. В случае покупки объекта на вторичном рынке процентную ставку устанавливает банк, ориентируясь на нормы ЦБ, но при приобретении первичной недвижимости потенциальный должник может выбрать льготную программу, при которой часть процентов банку будет выплачивать государство. На данный момент можно воспользоваться следующими субсидированными вариантами:
·       «Господдержка 2020». Эта программа была принята весной 2020 года и действует до сих пор при приобретении квартиры в новостройке или при покупке жилья от застройщика. Ей могут воспользоваться все совершеннолетние граждане РФ. Процентная ставка — не выше 8%.
·       Семейная ипотека. Программа была принята в 2018 году и также подходит лишь для покупки первичного жилья. Она действует для семей с детьми и подразумевает ставку не более 6%.
·       Дальневосточная ипотека. Запущена с 2019 года. Подходит для тех, кто покупает жильё в Дальневосточном федеральном округе и соответствует установленным требованиям. Процентная ставка — до 2%. Важно, что по дальневосточной ипотеке можно купить и объекты вторичного рынка, соответствующие определённым критериям.
·       Сельская ипотека. Запущена 1 января 2020 года. Актуальна для тех, кто планирует проживать в сельской местности. Позволяет приобрести и первичное, и вторичное жилье. Подходит не для всех населённых пунктов, но зато и процент по ней крайне низок — до 3%.
·       Ипотека для IT-специалистов. Проект стартовал в мае 2022 года. Купить жильё на льготных условиях согласно этой программе могут только сотрудники аккредитованных компаний, ведущих деятельность в сфере информационных технологий. Процентная ставка — не более 5%.
·       Военная ипотека. Программа действует с начала 2005 года и предназначена для служащих армии. Придётся соблюсти ряд определённых условий, зато в этом случае всю сумму займа за военнослужащего выплатит государство.
Все льготные программы направлены на повышение уровня благосостояния граждан, обеспечение их собственным жильём на выгодных условиях и повышение уровня доверия к органам власти. Кроме того, при помощи данных проектов государство реализует и другие цели, например, старается предотвратить отток ценных специалистов из страны и стимулирует освоение малонаселённых регионов.

Многим людям сложно решиться на ипотеку. Среди населения бытует ряд мифов о ней, большинство из которых не имеют под собой никакого основания. Например, считается, что ипотеку сложно получить, особенно заёмщикам с плохой кредитной историей. Но на самом деле банки охотно выдают такой вид займа, потому что, во-первых, должник сразу вносит первоначальный взнос в виде части стоимости объекта, а, во-вторых, приобретаемая недвижимость находится под обременением финансовой организации. Это существенно уменьшает требования к должнику. Кто-то боится, что придётся экономить на каждой покупке. Это тоже не так. Просто перед выбором условий займа и срока кредитования нужно адекватно оценить свою финансовую ситуацию и определиться с тем, какие ежемесячный платёж вас устроит. Некоторые граждане считают, что банк может в любой момент отобрать заложенное имущество. Опять же, это не так. Финансовое учреждение может взыскать объект только в том случае, если заёмщик является недобросовестным и регулярно допускает просрочки. Кроме того, ипотеку по льготной государственной программе получить ещё проще, так как часть заёмных средств компенсируется банку из бюджета.
Определённо, если вы не имеете достаточного количества денег для приобретения жилья, стоит обратить внимание на ипотеку. Этот кредит позволит вам в короткие сроки решить проблемы, связанные с отсутствием собственного жилья. Вы получите следующие преимущества:
·       Психологический комфорт.
·       Возможность обустроиться по своему вкусу.
·       Отсутствие проблем, связанных с нестабильностью ситуации при проживании в арендованной квартире или у родственников.
·       Возможность выбрать из обилия вариантов, предлагаемых на рынке.
Ипотека позволяет существенно сэкономить, особенно в том случае, если вы арендуете квартиру. Выплаты по кредиту и цена съёмного жилья примерно одинаковые, зато в первом случае в результате вы станете полноправным владельцем недвижимости. При грамотном подходе ипотечное кредитование даст вам чувство стабильности и защищённости. Вы сможете начать новую жизнь в таком жилье, которое вас полностью устраивает. Кроме того, ипотека даёт прекрасные возможности для инвестирования. Ипотечный объект можно будет сдавать в аренду, получая пассивный доход, или со временем выгодно перепродать. Особенно это актуально для больших городов. Даже если вы приобретаете квартиру для себя, но в какой-то момент решите опять изменить жилищные условия, ипотечное жильё всегда можно будет продать и купить новое.