Ипотечные мифы, правда и вымысел про ипотеку

Ипотека - это совершенно отдельный вид кредитования. Он отличается от прочих тем, что выдаётся только под залог приобретаемой недвижимости. Покупатель квартиры оформляет в банке заём на недостающую для покупки сумму. Продавец получает деньги, объект недвижимости попадает в обременение банка, а приобретатель в течение нескольких лет рассчитывается по кредиту, но при этом сразу после оформления договора начинает пользоваться жильем. Обычно такие займы берут на долгий срок. Сумма, которая требуется для покупки квартиры, как правило, является немаленькой. Чаще всего граждане оформляют ипотеку на 20 или даже на 30 лет. Что же подталкивает людей к решению взять такое долгосрочный кредит? Этому есть несколько причин:
·       Человек желает переехать в новое жильё в ближайшее время.
·       Квартира приобретается с целью инвестирования средств.
·       Человек желает купить жильё по действующей льготной программе господдержки, которая позволит ему сэкономить деньги и получить выгоду.
Конечно, основной причиной оформления ипотеки является потребность в улучшении жилищных условий. Кто-то хочет переехать в квартиру большей площади, а кто-то - перестать снимать жильё и обзавестись собственным. При этом у населения бытует мнение, что ипотечное кредитование является своеобразной кабалой, потому что вынуждает должника в течение многих лет выплачивать деньги банку. Есть и другие предубеждения, которые отталкивают людей от оформления ипотеки, но являются ли они правдивыми?

Для многих ипотечный кредит ассоциируется с нескончаемыми крупными выплатами банку, которые заставят изменить привычный уклад жизни, отказаться от удовольствий и рискнуть деньгами. Но так ли это на самом деле? Разберём топ 10 мифов об ипотеке:
1.     «Ипотека - это на всю жизнь». Действительно, кредит оформляется на длительный срок, зачастую на 20 или на 30 лет. Но на практике должники выплачивают заём намного быстрее. Средний срок возврата средств банку в России составляет 7 лет. Для досрочного погашения ипотеки используют субсидии от государства, налоговый вычет, средства от продажи другого имущества и т. д.
2.     «Ипотека только для людей с хорошей кредитной историей». На самом деле специально формировать КИ для ипотеки не нужно. Приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка, что снижает его требования к заёмщику. Главное - не иметь просрочек по кредитам на момент подачи заявления.
3.     «Придётся распрощаться с развлечениями и комфортом». Если вы заранее проанализируете свой доход и выберите комфортную сумму для ежемесячного платежа, то ваш жизненный уклад изменится несущественно. Возможно, придётся экономить на некоторых излишествах, но питаться одной гречкой вы точно не будете. Кроме того, для некоторых людей ипотека становится стимулом для профессионального и личностного роста.
4.     «Банк может в любой момент забрать ипотечную квартиру». Взыскать жилой объект, находящийся в обременении, можно только через суд. Для этого финансовое учреждение должно иметь веские основания. Ими является только отсутствие платежей по кредиту, причём их должно быть более четырёх за годичный период, или более трёх подряд. Если сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости займа, то финансовое учреждение не имеет права претендовать на жильё. Кроме того, при наличии финансовых проблем у клиента банки идут навстречу должникам, потому что продолжать получать выплаты для финансовых организаций выгоднее, чем реализовывать квартиру торгов.
5.     «Для ипотеки нужен большой стаж». На самом деле сейчас банки выдают этот вид кредита даже тем, кто на данный момент не работает. Просто в этом случае условия договора могут быть суровее, например, понадобится больше денег для первоначального взноса, или заёмщику будет предложена более высокая процентная ставка.
6.     «Невозможно получить ипотеку, если у супруга финансовые проблемы». На самом деле даже если супруг объявлен банкротом, то оформить кредит можно. Для этого нужно исключить нежелательное лицо из сделки. На практике применяются два варианта: брачный договор и нотариальное согласие. Любой из этих документов является подтверждением того, что приобретаемая квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом.
7.     «Ипотечную квартиру продать невозможно». На самом деле проведение такой сделки вполне реально, даже если у покупателя тоже оформлена ипотека. Процедура потребует немного больше времени и усилий, чем стандартная. Для заключения договора необходимо будет заручиться согласием банка-кредитора. Впрочем, финансовые учреждения охотно одобряют такие сделки.
8.     «Ипотечную квартиру нельзя купить в ипотеку». В настоящий момент в России проводится всё больше сделок такого типа. Банки уже приспособились к востребованности ипотечных квартир на рынке недвижимости и разработали схему, которая позволяет всем сторонам остаться удовлетворёнными. Обычно покупатель переоформляет ипотеку продавца на себя в этом же финансовом учреждении или использует два транша, одним из которых оплачивает задолженность бывшего владельца жилья, а вторым - окончательно с ним рассчитывается.
9.     «Господдержку по ипотеке сложно получить». На данный момент в России реализуется несколько льготных программ, участие в которых не предполагает никаких сложностей. Вам нужно всего лишь обратиться в банк, который поддерживает выбранное вами предложение.
10.  «Если на данный момент накоплений нет, то получить ипотеку не получится». На самом деле многие банки идут навстречу заёмщикам в данном вопросе. Если у вас нет средств на первоначальный взнос, то вы всё равно сможете получить кредит. Скорее всего, в этом случае вам придётся предоставить финансовому учреждению в залог другое недвижимое имущество. Важно учитывать то, что при отсутствии первоначального взноса переплата по кредиту будет выше, поэтому использовать такой вариант стоит лишь в экстренной ситуации.
При заключении ипотечного договора люди, особенно те, которые редко сталкивались с кредитами, переживают, не скрывает ли банк от них какие-либо дополнительные условия. Многие наслышаны о том, что важные и грабительские пункты печатают в договоре мелким шрифтом и их практически невозможно заметить непрофессионалу. На самом деле банки заинтересованы в том, чтобы заёмщик добросовестно выполнял свои обязательства. Финансовое учреждение не стремится оставить вас без средств к существованию, ведь это будет значить окончание выплат. Именно поэтому в большинстве банков при оформлении ипотеки разрабатываются индивидуальные условия по размеру платежей, позволяющие заёмщику чувствовать себя относительно комфортно и добросовестно выполнять обязательства перед кредитной организацией.

Безусловно, если ваших собственных средств не хватает для приобретения необходимого вам жилья, то стоит задуматься об оформлении ипотеки. Как и любой другой заём, данный кредит сопряжён с определёнными рисками. Важно заранее оценить их и подумать о том, как их можно минимизировать. Большинство проблем, которые могут возникнуть с выплатой ипотеки, являются легко решаемыми. Например:
·       Уничтожение жилья в результате стихийных бедствий или других непрогнозируемых внешних факторов. Защиту должника в этом случае обеспечит страхование имущества.
·       Утрата трудоспособности и проблемы со здоровьем. Минимизировать этот риск поможет оформление страховки жизни и здоровья.
·       Увольнение с работы или перевод на низкооплачиваемую должность. Для должников, доходы которых резко снизились, государство предусмотрело оформление ипотечных каникул в банке, позволяющих на 6 месяцев приостановить выплаты по кредиту. Кроме того, заёмщики могут воспользоваться рефинансированием или реструктуризацией долга, что снизит ипотечную нагрузку.
·       Возникновение претензий на жильё со стороны третьих лиц. Данный риск актуален только для объектов вторичного рынка. Защититься от возникновения такой ситуации поможет титульное страхование.
Конечно, может произойти внезапное изменение курса валюты или резкое падение стоимости на объекты недвижимости. Эти риски являются маловероятными и зависят от экономической ситуации в стране и в регионе. Очевидно, что при грамотном подходе оформление ипотечного займа является практически безопасным для должника.

Прежде всего, оцените свой доход. Поймите, какую сумму вы сможете отдавать финансовому учреждению без особого ущерба для своего образа жизни. Эксперты считают, что в идеальном случае она должна составлять около 20-30% от заработка, но, в любом случае, не более 50%. Подумайте о том, сможете ли вы найти дополнительный источник дохода или быстро устроиться на другую работу в случае потери должности. Создайте финансовую «подушку безопасности», которая позволит вам при возникновении непредвиденных обстоятельств не переживать о просрочке выплат. Посчитайте все прогнозируемые доходы и предстоящие траты и подумайте, что для вас выгоднее: копить деньги на жильё или взять кредит. Учтите влияние инфляции: государственная валюта постоянно обесценивается, а цены растут. Зато при оформлении ипотеки вы несколько лет будете выплачивать фиксированную сумму, даже если курс национальной валюты резко упадёт.
Ознакомьтесь с действующими программами господдержки. Возможно, вы подходите под условия какой-либо из них и сможете оформить заем на льготных условиях.
Подайте заявку сразу в несколько банков, чтобы после её одобрения иметь возможность выбрать наиболее выгодные условия. Помимо процентной ставки оценивайте также условия кредитования (возможность досрочного погашения, наличие штрафов и т. д.), особенности оформления страховки и сопровождения сделки.
Рассмотрите жильё от разных застройщиков на первичном рынке. Аккредитованные компании сотрудничают с банками и предлагают оформление кредита по сниженным процентам.
Подготовьте максимально полный пакет документов. Это поможет вам повысить шансы на одобрение ипотеки и, возможно, получить льготные условия по ней.

Чтобы выплата ипотечного кредита не создавала для вас существенных экономических и психологических проблем, прислушайтесь к следующим рекомендациям:
·       Оформляя заём, исходите из того, какую часть своего дохода вы сможете безболезненно отдавать банку. Выбирайте срок кредита в соответствии с этой суммой. Если ваши доходы возрастут, то вы сможете досрочно погасить часть ипотеки и сэкономить, а если останутся на прежнем уровне - вы не будете чувствовать дискомфорта.
·       Создайте финансовую «подушку безопасности», которая позволит вам несколько месяцев не переживать об ежемесячных платежах в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.
·       Не отдавайте все имеющиеся у вас деньги в качестве первоначального взноса. Оставьте некоторую сумму на обустройство в новой квартире и в качестве запаса на случай непредвиденных обстоятельств. Если часть денег не понадобится, то можно будет внести их в счёт досрочного погашения кредита.
·       Застрахуйте жизнь, здоровье и имущество. При этом внимательно читайте условия договора.
·       Трезво оценивайте срок кредита. Вам нужно будет адаптироваться к ежемесячным выплатам, а не изменять весь жизненный уклад в худшую сторону в стремлении поскорее рассчитаться с долгом.
·       Пользуйтесь мерами поддержки, которые предоставляет государство. Вы можете погасить ипотеку или её часть за счёт средств материнского капитала и других субсидий, а также вернуть часть потраченных денег в виде налогового вычета.
Следуйте этим простым рекомендациям, и выплаты по ипотеке будут для вас комфортными и не принесут существенных проблем.