Что нужно знать при покупке квартиры на первичном рынке

Всё больше популярности у людей, которые желают приобрести недвижимость, завоевывают квартиры, продаваемые застройщиком. Зачастую они дешевле, чем вторичное жильё аналогичного класса. Такие квартиры могут продаваться как с базовым ремонтом, так и без него, что позволяет людям обустроить жилище на свой вкус.
Если вы приняли решение покупать квартиру на первичном рынке, то задумайтесь над следующими параметрами будущего жилья:
· Месторасположение. Обратите внимание на инфраструктуру. В неё входит озеленение района, удобство транспортной развязки, наличие детского сада и школы рядом с домом, расположение магазинов, спортзалов, развлекательных центров и других объектов, необходимых для комфортной жизни.
· Этаж. Это особенно актуально в больших городах с активным транспортным потоком. Здесь люди предпочитают заселяться на верхние этажи, так как туда попадает меньше выхлопных газов и других загрязнений. Застройщики знают об этом, поэтому такие квартиры стоят дороже, чем те, которые располагаются внизу.
· Цена. Заранее выясните у застройщика, предлагает ли он скидки на объект и, если да, то на каких условиях. Проведите сравнительный анализ рынка и выявите наиболее подходящие варианты.
· Планировка и количество комнат, наличие балкона или лоджии. В большинстве случаев вы можете подобрать нужный проект на сайте подрядчика, а потом выехать на место строительства и увидеть его своими глазами.
· Гарантии от застройщика. Убедитесь, что подрядчик является добросовестным и в случае форс-мажорных обстоятельств готов компенсировать возникшие по его вине неудобства.
· Услуги, предоставляемые для комфорта жильцов. Это может быть наличие круглосуточной охраны и видеонаблюдения, помещения для колясок и велосипедов, террасы для отдыха, бесшумные лифты, детская комната в подъезде и т. д.
· Придомовая территория. Оцените, насколько комфортно обустроены зоны отдыха, детская площадка и место для прогулок и занятий спортом.
Перед тем, как выбрать для покупки конкретный объект, не помешает узнать, из чего складывается цена на жильё в новостройках.

Существует ряд внешних и внутренних факторов, которые влияют на стоимость первичного жилья. К первой группе относятся:
·       Экономическая ситуация в городе или в регионе. Чем выше уровень жизни населения, тем больше будет стоимость квартир.
·       Влияние инфляции. С падением курса государственной валюты стоимость недвижимости возрастает.
·       Общая экономическая ситуация. Она зависит от множества аспектов: спроса на жильё, количества предложений от застройщиков, рынка ипотечного кредитования и т.д.
Внутренними факторами можно назвать те, которые влияют на ценообразование квартир в конкретном жилом комплексе. Прежде всего это площадь жилья, но есть и другие параметры:
·       Готовность дома. При покупке квартиры на стадии котлована или на последнем этапе завершения строительства цена будет существенно отличаться. Выгоднее всего приобретать жильё в самом начале возведения дома. Это актуально в том случае, если у вас есть возможность подождать до заселения несколько лет.
·       Класс дома. От того, какое жильё вы хотите приобрести (эконом, комфорт или комфорт плюс) будет зависеть цена за квадратный метр.
·       Этаж. Верхние этажи в новостройках всегда строят дороже, чем нижние.
·       Экология и инфраструктура.
·       Наличие или отсутствие ремонта по завершению строительства.
Примечательно, что зачастую застройщики готовы идти на уступки и делать скидки своим клиентам. Проконсультируйтесь с менеджером по продажам. Скорее всего, вы сможете подобрать вариант, который вам подойдёт, но будет стоить дешевле официальных предложений. Например, если для вас не принципиально, на каком этаже жить, вы можете приобрести квартиру желаемой площади выгоднее, чем её аналог на верхних ярусах. Порой на цену квартиры влияет её близость к лифту, «несчастливый» тринадцатый этаж и другие факторы.
Чтобы сэкономить, объекты лучше всего приобретать:
·       В конце отчётного года или квартала. Это связано с тем, что к окончанию отчётного периода сотрудникам компании необходимо выполнить определённый план продаж, что подталкивает менеджеров к проведению акций.
·       Весной. Активнее всего строительные работы ведутся летом, а, значит, застройщики заинтересованы к этому времени получить как можно больше количество средств для осуществления своих планов.
·       В начале года. В январе спрос на жильё очень низкий. Люди потратились на подарки и праздничный отдых. В это время застройщики особенно активно предлагают скидки на свои объекты, чтобы повысить интерес к ним.
В любом случае перед заключением сделки попробуйте обсудить альтернативные варианты с менеджером по продажам. Возможно, компания проводит акции или имеет спецпредложения, которые позволят вам сэкономить.

Приобрести квартиру на первичном рынке можно как напрямую у застройщика, так и с участием посредника. Если вам удобнее, чтобы подготовкой документов и проведением сделки занимался специально обученный человек, то пригласите риелтора. Практически всегда оформление покупки в новостройке бесплатно для клиента, так как вознаграждение посреднику выплачивает застройщик. Если вы всё же решите пригласить риелтора, обратите внимание на его компетентность: может ли он ответить на все ваши вопросы о застройке, подрядчике и выбранной квартире? Предлагает ли варианты в других жилищных комплексах, которые могут оказаться для вас привлекательнее и выгоднее?
При покупке жилья в новостройке люди иногда совершают несколько типичных ошибок, приводящих последствий к разочарованию в приобретении:
·       Поспешность действий. Порой человек настолько хочет как можно быстрее приобрести своё жильё, что берёт первый попавшийся вариант. Лучше всего просмотреть хотя бы пять квартир в аналогичных жилищных комплексах, подходящих вам по бюджету, месторасположению и другим факторам.
·       Отказ от просмотра на стадии строительства. Лучше всего самостоятельно съездить на объект, оценить его инфраструктуру и вид из окна будущей квартиры.
·       Неуместность планировки. Иногда люди, найдя вариант, подходящий им для покупки по бюджету и району застройки, забывают о важности расположения стен в квартире. Комнаты в форме трапеции или с закруглёнными углами тяжелее меблировать. Кроме того, обратите внимание на площадь жилой зоны и место, где будет располагаться санузел – насколько грамотно распределено пространство?
·       Недооценка перспектив. Перед покупкой обратите внимание на прогнозируемую ликвидность квартир в выбранном районе, а также на то, каким спросом это место пользуется у арендаторов. Недвижимость всегда является инвестицией. Даже если Вы рассчитываете прожить в приобретённой квартире всю жизнь, планы всегда могут измениться.
Для того чтобы избежать мошенничества при приобретении квартиры в новостройке контактируйте напрямую с застройщиком. Если вы всё же решили проводить сделку с привлечением посредника, то обращайтесь в агентство с надёжной репутацией.

Большинство застройщиков можно найти на едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ). Здесь формируется рейтинг их надёжности. Он основывается на том, как компания выполняет свои обязательства. Кроме того, проведите дополнительную самостоятельную проверку:
·       Найдите застройщика по ИНН или ОГРН на сайте ФНС. Обратите внимание на то, сколько лет подрядчик работает на рынке, есть ли в сведениях об организации ФИО руководителя (если в этой графе зарегистрирован конкурсный управляющий, то фирма перешла в стадию банкротства), закреплены ли за застройщиком коды ОКВЭД, необходимые для проведения всех видов строительных работ.
·       Обратите внимание на онлайн-отчёты. Добросовестные застройщики регулярно публикуют новые актуальные видео и фотографии о ходе строительства.
·       Оцените реальность проекта. Если подрядчик заявляет о том, что за год возведёт на пустыре тридцатиэтажный дом, то это - явное мошенничество. Посмотрите аналогичные проекты и сравните их с вашим вариантом.
·       Проверьте, не находится ли компания на стадии банкротства. Сделать это можно на официальном сайте издания «Коммерсантъ», в Едином реестре сведений о банкротстве или при помощи картотеки решений арбитражных судов. Кроме того, проверьте застройщика по судебным делам в своём регионе.
·       Ознакомьтесь с отзывами предыдущих покупателей. Постарайтесь пообщаться с теми, кто высказывал негативное мнение, и выясните, была ли решена их проблема и в какие сроки.
Для приобретения квартиры в новостройке лучше всего выбирать аккредитованных застройщиков. Это значит, что банки с надёжной репутацией готовы выдавать ипотечные займы для покупки жилья в строящемся доме. Таким образом финансовое учреждение выражает свою уверенность в выполнении застройщиком заявленных обязательств.

Перед оформлением сделки определитесь с тем, как будет происходить оплата жилья. Здесь есть несколько вариантов:
· Покупка в ипотеку. Вы можете выбрать льготный вариант от государства или одно из банковских предложений. Банк проверит вашу кредитоспособность, оценит объект и обозначит вам условия.
· Покупка с использованием субсидии. Есть ряд программ, при которых государство или застройщик готов помогать гражданам в приобретении жилья. Перед покупкой ознакомьтесь с ними: возможно, Вам подойдёт какой-либо вариант.
· Приобретение с использованием материнского капитала. Это возможно как при покупке в ипотеку, так и за наличный расчёт.
· Военная ипотека. Такой вариант банки предоставляют гражданам определённой категории.
· Покупка в рассрочку у застройщиков. В этом процессе банк не участвует.
Также есть несколько вариантов оформления право на будущий объект:
· Приобретение по переуступке. В этом случае вы покупаете квартиру не у застройщика, а у того, кто приобрёл её на более раннем этапе строительства. Часто в таких случаях застройщики выдвигают дополнительные требования, например, оплата фиксированной комиссии.
· Договор долевого участия. Это один из наиболее популярных вариантов при приобретении жилья в новостройке. Если говорить простыми словами, то при заключении ДДУ все покупатели в определённых долях скидываются на строительство дома.
· Вступление в жилищно-строительный кооператив. В современных условиях данный вариант чаще всего используется в том случае, если застройщик обанкротился и не завершил постройку. Кооператив собирает у желающих приобрести жильё деньги на продолжение работ, а после окончания строительства выдаёт квартиры пайщикам.
Самыми популярными вариантами для расчёта с продавцом по-прежнему остаются наличные или ипотечные средства. При оформлении договора ДДУ вы будете застрахованы от потери финансов и повторной перепродажи приобретённой вами жилплощади.

Перед тем, как принять квартиру у застройщика, выявите, соответствует ли фактическая площадь заявленной в договоре. Оцените работу вентиляции и то, выполняют ли свои функции осветительные патроны, выключатели и розетки. Проверьте водоснабжение: нет ли зазоров вокруг труб, не протекает ли откуда-либо жидкость при включении воды? Убедитесь в том, что радиатор отопления подвешен горизонтально. Это можно сделать при помощи уровня. Проверьте и трубы вокруг батарей, а также работу вентилей. Оцените, находятся ли отклонения стен в пределах допустимой нормы. Измерьте высоту дверных проёмов и геометрию углов. Если вы приобретаете квартиру с ремонтом, то оцените его качество хотя бы визуально.

Обычно люди приобретают квартиру на первичном рынке для личного проживания или с инвестиционными целями. В первом случае всё понятно: вам нужно выбрать тот объект, в котором будет комфортно жить именно вам. Во втором случае возможно два основных варианта:
·       Перепродажа. За время строительства стоимость квартир в жилищном комплексе возрастает примерно в два раза. Если вы хотите заработать именно на этом, то приобретайте жильё на стадии котлована.
·       Сдача в аренду. В этом случае вам нужно выбрать район, который пользуется спросом у потенциальных квартиросъёмщиков. Проанализируйте, какое жильё является наиболее актуальным для сдачи в аренду.
Как было сказано выше, покупка квартиры в любом случае является инвестицией. Только от вас зависит, насколько долгосрочной она станет.

Очевидно, что покупка квартиры в новостройке обладает рядом плюсов в сравнении с вторичным рынком:
· Низкие цены.
· Упрощённый вариант получения ипотеки или рассрочки.
· Процентная ставка по ипотеке гораздо ниже чем при покупке квартиры на вторичном рынке.
· Квартира с «чистой» атмосферой.
· Возможность выбирать из множества вариантов.
· Минимальные риски при оформлении сделки.
Проанализируйте, что вы хотите получить в результате оформления сделки и то, для каких целей предназначено будущее жильё. Застройщики предлагают квартиры на любой вкус и бюджет, что позволит вам легко выбрать квартиру, подходящую именно вам.