Что делать если не можешь платить ипотеку

Ипотечный кредит, если говорить простыми словами, представляет собой один из вариантов залога недвижимости под получение финансов. Ипотеку оформляют, если для приобретения квартиры не хватает наличных средств. В этом случае покупатель получает в собственность жильё с обременением от банка, а финансовая организация предоставляет будущему домовладельцу деньги, которых не хватало для совершения покупки. Существует множество ипотечных программ, в том числе и с применением мер господдержки, вплоть до вариантов, когда государство полностью выплачивает проценты по кредиту (военная ипотека).
К сожалению, получить субсидию от государства может далеко не любой человек. Для этого нужно соблюсти ряд требований, что актуально не для каждого. Но, наверное, каждый хочет обладать собственным жильём и готов ради этого идти на жертвы.
Важно понимать, что ипотечный договор заключается не на один год. Экономическая и политическая ситуация в государстве постоянно меняется, как и жизненные обстоятельства у конкретного человека или в определенной ячейке общества. Нужно заранее подумать над тем, сможете ли вы своевременно и добросовестно выплачивать ипотечный кредит, и сделать выводы о том, стоит ли его брать.

Проанализируйте, насколько выгодно для вас в текущей ситуации оформление ипотечного кредита и сможете ли вы своевременно вносить выплаты. Обдумайте следующие моменты:
·       Какой платёж по кредиту вы сможете ежемесячно вносить без большого ущерба для своего образа жизни? Многие заёмщики считают, что, если взять ипотеку на минимальный срок, но с максимальным платежом, то выплаты быстрее завершатся. На самом деле режим постоянной экономии оказывает большое давление на психику. Кроме того, у вас могут измениться жизненные обстоятельства, и вы просто не сможете отдавать банку установленную сумму. Лучше найдите финансовое учреждение, в договоре с которым будет предусмотрено досрочное погашение кредита.
·       Живёте ли вы на данный момент в собственном жилье или арендуете его? Стоит понимать, что зачастую ежемесячный платёж по ипотеке соотносим с суммой оплаты за съёмную квартиру. Даже с учётом переплаты в виде процентов переехать в собственное жильё выгоднее, чем снимать его и «выбрасывать» тем самым деньги «на ветер». Конечно, в таком случае лучше приобретать квартиру, в которую вы сможете сразу переехать, чтобы избежать двойного платежа.
·       Планируете вы переезжать в другой город или регион? Многие люди боятся, что в случае необходимости переезда возникнут проблемы с продажей ипотечной квартиры. На самом деле такое жильё можно и сдавать, если в договоре с банком не указано другое, и даже продать.
·       Планируете ли вы делать ремонт в новом жилье? Если да, то нужно заложить в бюджет дополнительную сумму на облагораживание жилища. Подумайте, хватит ли у вас финансов на это.
·       Какую первоначальную сумму вы сможете внести? Будет ошибкой использовать для первоначального взноса все наличные деньги. Лучше отложить их часть на случай непредвиденных ситуаций. На сумму переплаты это не окажет большого влияния, зато вы будете чувствовать себя увереннее, если жизненные обстоятельства изменятся.
Заранее проанализируйте свои обстоятельства и условия, которые предлагает банк. Возможно, вам удастся получить кредит на льготных условиях при помощи господдержки, воспользоваться материнским капиталом или, как минимум, налоговым вычетом, и вернуть часть потраченных средств. Выбирайте квартиру в том районе, который вам приятен - ведь, скорее всего, вам придётся прожить там много лет. Если приобретаете жильё в новостройке, заранее обсудите с застройщиком возможность скидки или льготных условий для кредитования. Внимательно читайте договор с банком и обращайте внимание на интересующие вас условия, касающиеся возможных штрафов в случае просрочки, возможности досрочного погашения и особенностей процентной ставки.
Кроме того, перед оформлением ипотеки задумайтесь об оформлении страховки от потери работы, а также при возникновении проблем со здоровьем. Важно, что в первом случае вы не сможете уволиться по собственному желанию - это не будет считаться страховым случаем.

Ипотека является финансовым обязательством перед кредитором, поэтому без последствий прекратить выплачивать заем не получится. Банк может применить ряд санкций к неплательщику. Это могут быть следующие варианты:
·       Штрафы или пени в соответствии с условиями договора (обычно около 0,1-1% в день от суммы просрочки).
·       Передача долга в коллекторское агентство.
·       Обращение в суд с целью изъятия недвижимости, находящейся в обременении.
·       Существенное ухудшение кредитной истории.
Если пропустить более 4 платежей за год, то банк получит право требовать изъятия заложенного имущества через суд. Такая же ситуация возникает при просрочке более чем на 3 месяца и в случае, когда задолженность уже составляет более 5% от стоимости жилья. Если вы понимаете, что ваши обстоятельства изменились, и вы больше не сможете вносить ежемесячно необходимую сумму, стоит вступить в переговоры с банком. Лучше не дожидаться даже первой просрочки, а заранее сообщить о ситуации в финансовое учреждение. Часто банки готовы идти навстречу, если заёмщик потерял работу по независящим от него причинам, серьёзно заболел, попал в чрезвычайную ситуацию, был призван на военную службу или прекратил брачные отношения. В этих случаях банки считают, что проблемы человека являются временными, и проще подождать, чем вовсе не получить никаких денег. Другое дело, если обстоятельства носят постоянный характер. В этом случае у ипотечника есть несколько вариантов, как минимизировать ущерб от возникшей ситуации:
·       Перевод долга. При этом заёмщику нужно найти человека, который согласится взять на себя обязательства перед банком. Право собственности на недвижимость, находящуюся в обременении, в этом случае переходит к новому должнику.
·       Продажа. Ипотечную квартиру можно продать. В этом случае должник гасит оставшуюся часть кредита при помощи средств, полученных от покупателя. Само собой, квартиру он при этом теряет.
·       Сдача в аренду. Этот вариант применим только, во-первых, при наличии варианта для проживания, а, во-вторых, в случаях, когда ипотечный договор не запрещает сдавать квартиру, находящуюся в обременении, в аренду.
·       Банкротство. Это крайний вариант, которым лучше не пользоваться. Во-первых, вы потеряете свою квартиру. Во-вторых, скорее всего, вы навсегда испортите свою кредитную историю. В этом случае банк не сможет взыскать с вас никакие средства, но и вам придётся нелегко. Всё ваше имущество, представляющее ценность, будет продано на торгах. Кроме того, при наличии задолженности более чем в полмиллиона рублей, процедура будет платной. В результате банкротства суд может запретить неблагонадёжному гражданину выезд за границу, наложит ограничения на виды деятельности, а также запретит брать новые кредиты в течение 5 лет.
При наличии крайних обстоятельств лучше всего продать ипотечную квартиру. Тогда вы сможете вернуть хотя бы часть потраченных средств. Но иногда трудности являются временными. В любом случае, стоит обсудить ситуацию с банком и прийти к обоюдному решению.

Какие же есть варианты в том случае, если у заёмщика возникли временные трудности?
·       Ипотечные каникулы: уменьшение размера платежей или отсрочка. Такие варианты уместны для людей, потерявших работу по независящим от них причинам. Кроме того, на ипотечные каникулы могут претендовать инвалиды первой или второй группы; граждане, признанные нетрудоспособными на срок более 60 дней; лица, чей доход уменьшился на 30 и более процентов (при условии, что в текущей ситуации выплата процентов занимает более 50% от дохода); те, у кого возросло число лиц, находящихся на иждивении (при соблюдении определённых условий). Кроме того, при наличии других обстоятельств, которые можно счесть уважительными, должнику лучше всего обратиться в банк и подать заявление на применение льгот. Решение по нему принимается индивидуально руководством финансовой организации. Возникновение сложной ситуации должно быть подтверждено документально.
·       Реструктуризация. Ещё один вариант, популярный у заёмщиков при возникновении непредвиденных жизненных обстоятельств. На основании мирового соглашения или предоставленных должником документов, подтверждающих ситуацию, банк может поменять график платежей, снизить процентную ставку или продлить срок кредита. Кроме того, финансовая организация может разрешить некоторое время вносить в качестве выплат только сумму в размере процентной ставки. Всё это позволит платить меньше, чем предыдущие периоды.
·       Рефинансирование. Этот вариант подразумевает погашение предыдущего кредита за счёт взятия нового в этом же или в другом банке. Рефинансирование выгодно тем, что заёмщик может найти возможность для кредитования на более выгодных условиях, чем прежде.
·       Уступка прав. При таком варианте заёмщику придётся найти нового кредитора, который выкупит у банка его задолженность. Вариант хорош тем, что даёт возможность сохранить квартиру. Учтите, что условия нового договора могут быть как выгоднее, чем в старом, так и, напротив, обременительнее для вас.
·       Получение субсидии от государства. Возможно, что на момент взятия ипотеки вы не относились к категории лиц, которые могут рассчитывать на льготы, но теперь обстоятельства поменялись. Регулярно появляются новые программы господдержки, поэтому стоит следить за ними, чтобы не упустить выгоду.
Если у вас временно нет денег на выплату взносов по ипотеке, то стоит обсудить возникшую ситуацию с банком. Финансовые организации предлагают ряд решений, которые помогут вам сохранить недвижимость, а банкирам - получить свои деньги. В большинстве случаев кредиторы идут навстречу заёмщикам, потому что это выгодно для обеих сторон.

Если дело всё же дошло до суда, то ещё есть возможность договориться с банком о заключении мирового соглашения. Даже на этом этапе можно попробовать уговорить представителя финансового учреждения на реструктуризацию или на выдачу разрешения на продажу квартиры. Второй вариант выгоден для банка, потому что в случае изъятия недвижимости согласно судебному решению его придётся продавать с торгов намного дешевле, чем оно стоит в данный момент.
Важно сотрудничать с банком и не пропускать судебные заседания. Конечно, лучше всего договориться с финансовым учреждением. Если же это невозможно, постарайтесь найти документально подтверждённые уважительные причины тому, что вы прекратили выплачивать взносы, чтобы избежать принудительного банкротства.

По сути, законно не платить ипотеку вы сможете только в случае предоставления вам кредитных каникул или при проведении процедуры банкротства. Важно понимать, что второй вариант чреват множеством неприятных последствий, вплоть до ограничений на выезд за границу и запрета на работу на руководящих должностях.
Законно снизить ипотечную нагрузку можно разными путями. Обсудите возникшую ситуацию с банком и найдите оптимальный вариант. Возможно, вам подойдёт реструктуризация или рефинансирование. Если вы хотите избавиться от бремени банковского договора и считаете более выгодным совершение выплат другой организации или физическому лицу, задумайтесь об уступке прав. Рассмотрите и возможность получения субсидии государства или налогового вычета, если вы не оформляли их прежде. Все эти меры помогут сохранить недвижимость и облегчить бремя ипотечного кредита при возникновении временных трудностей с выплатами.